“普涨”背后的隐忧

    从各大代理行所作出的数据分析来看：相对于一线城市的住宅开发来说，2007年写字楼依然是一只“绩优股”，但是也有一定的风险存在。但是，这种上升态势是否能持续全年，现在还未有定论。尤其在一些二线城市，写字楼市场刚刚火爆，就已经因为大面积的面市而存在风险。

    戴德梁行一季度北京甲级写字楼市场报告显示，未来半年内新增面积供应将达到116万平方米。甲级写字楼市场上的竞争必然将进一步加剧。受到集中放量影响，虽然需求依然旺盛，但是与住宅相比，北京许多写字楼的价格上涨缓慢。中关村、公主坟地区写字楼的价格，已逐渐与周边住宅持平。

    广州也面临同样的问题。虽然第一季度的供需两旺还要持续到第二季度，但是有迹象显示，甲级写字楼市场已经有风险存在。据悉，2007年第一季度广州写字楼净吸纳量为6.44万平方米。天河城大厦在本年第一季落成后，将空置率从2006年第四季度末的18.9％推高至19.8％。空置率的提高带来了租金的略微下滑。数据显示，2007年度第一季度整体甲级写字楼租金下调0.8％，是2003年第三季度以来的首次跌幅。据有关机构预测，2007年第二季度，广州甲级写字楼市场将有约21万平方米的新物业交付使用。大量的写字楼面积供应将加大市场竞争；预期租赁市场仍然保持活跃，整体租金依然保持平稳上升，但幅度放缓。

    在其他城市，投资写字楼的风险则更为突出。住宅政策变化大、价格攀升过快导致部分投资客转向写字楼市场。但是，在很多城市，写字楼价格也有透支，投资回报率已严重下滑。

    举例来说，今年以来，南京一批写字楼陆续封顶等待上市。仅城中就有南京国际金融中心、珠江路一号、华厉大厦等。目前南京正在销售的写字楼已有绿地广场、长发ＣＦＣ、中环国际广场、和泰大厦等。事实上，前两年开盘的在售房源尚有不少未来得及完全消化。同期，从2007年初开始，深圳住宅价格一路飙升，这让部分投资客对未来住宅市场的发展潜力有所担忧。而且投资客以及开发商的捂盘让可购买的住宅量减少，投资客被迫寻找其他的投资途径。

    在深圳，相对售价的快速增长，写字楼租金却增长缓慢，4月份中心区更出现了小幅下滑，平均租金只有120.9元/月/平方米。这样平均租金回报率仅为5.5%，相对于以前已严重下滑。而根据仲量联行2007年第一季度报告，北京、上海写字楼的租金回报率达到了8.9%和8.2%。

    目前香港比较认可的写字楼回报率为8%以上。但是，在一些写字楼市场超速发展的城市，一些写字楼已经在卖两三年后的价格，租金增长速度已远远小于售价的增长速度。据了解，如果回报率进一步缩至3%，那这个市场就非常危险。