上海陆家嘴地区的高档住宅楼盘。裴鑫 摄（来源：经济参考报）

    上海房地产市场一向是全国楼市的风向标，如果上海楼市进入新一轮上升通道，那对全国楼市而言，意味着调控更加任重道远。

    涨价、放量、排队、惜售，种种迹象显示，全国楼市调控中率先回调的“风向标”——上海房地产市场正在重新回到卖方市场。上海楼市是否已经终结回调态势，再次进入快速上升通道？市场分析人士认为，如果6月淡季涨势依旧，那将意味着上海楼市彻底结束调整，进入又一轮上升期。

    上海楼市再度“发烧”

    3月份以来，上海新建商品住宅成交逐月放量，5月份总成交超过272万平方米，同比增加了17万余平方米；比4月份增加了66万平方米，增幅达30%。日均销售房屋800余套。与成交放量相伴随，上海的可售房源在不断下降。截至6月11日，上海市一手住宅房源只有811万平方米，其中普通住宅仅377万平方米。业界普遍认为，相对于城市人口，上海可售一手房源的合理数值应不低于1000万平方米，市场才会供略大于求。

    活跃的交投带动了房价的上涨，5月份上海一手房均价达到10439元/平方米。开发商开始集体涨价。天天房展网对月成交至少在五套以上的楼盘进行连续两个月的跟踪后发现，189个楼盘涨幅超过了3%，最高的达到27%。位于中环附近、有地铁出行的楼盘，出现一开盘就被抢光的热销景象。

    不仅新房价量齐升，二手房市场同样“回热”。上海二手房指数办公室最新公布的数据显示，5月份，上海二手房价格出现普涨，各控制点涨幅均超过1%，其中南京西路板块的涨幅更是达到4.42%。不少区域出现半个月内挂牌房源多次“变脸”提价的现象，一些自住客迫于市场压力，顺应房东行为追价购房。上海二手房指数办公室判断，市场的买方特征已失去。

    房价上行两因素

    市场状况显示，导致上海房价快速上升的原因有两方面：

    一是整体供给有余，有效供给相对不足。上海市政府部门认为，“上海楼市供求比连续几个月保持在1.5：1，供应充足，供需基本平衡”。这一判断适合于整体，但有效供给结构性不平衡的情况也确实存在。受市场青睐的新增优质房源——如位于外环线以内、地铁附近交通便捷、低总价的中小户型房供应不足。天天房展网分析师江水指出，剔除配套商品房，今年前五个月上海楼市有效供需比仅为0.7：1，而春节这一数据还是0.9：1。随后，因为自主刚性需求的放量，有效供求关系逐渐逆转。一些开发商乘机开始放慢上市节奏甚至捂盘，在5月拿到预售许可证后仍迟迟不开盘。这在一定程度上烘托、放大了供求紧张。

    天天房展网分析师薛建雄指出，上海楼市的重新“发烧”源于内外环区域新房供应不足，特别是市场对该区域优质新房的刚性需求，使优质楼盘时常出现排队抢房，疯狂的涨价行为也主要出现在这一区域。随着5月楼市的趋热，这股涨价风甚至向供应量一直比较充足的外环外区域蔓延。

    二是顶级楼盘制造涨价风，标杆效应带动整体房价攀升。市场信息显示，今年上海房价的上升，顶级楼盘引领作用明显。“华府天地”、“翠湖天地御苑”、“九间堂”等豪宅今年以来的售价涨幅明显，每平方米在五万元以上。薛建雄指出，尽管5月份上海房价加速上涨的内因是有效供给不足，豪宅攀价强销风无疑也起了煽风点火的作用，豪宅涨价对其周边住宅的价格示范、传导是客观存在的。