片区分析

    罗湖莲塘片区二手房价平稳

    莲塘片区三面临山，临近深圳的绿肺——梧桐山，有良好自然生态环境。最近几年来，随着工业开始淡出莲塘，房地产迅速发展，并带动区内交通网络和生活配套设施的完善，形成新的居住小区。尤其以近年来片区内涌现出一大批崭新楼盘，如鹏兴花园、名骏豪庭、鹿茵翠地、金色年华家园、仙桐合正锦园等，吸引了大量白领阶层到莲塘置业或投资。莲塘已经成为重要的白领居住区，并继续吸引着大量白领涌来，他们收入较高，消费力相对较强，对生活质素的要求不同于传统的莲塘居民，他们的购买力会促进和优化本地区各种商业配套的完善。

    根据中联地产市场研究中心数据分析，今年1月份片区内二手楼均价为7960元／平米，2月份为8230元／平米，3月份为8550元／平米，4月份为9100元／平米，5月份为10100元／平米，环比增幅分别为3.4％、3.9％、6.4％、11％。

    区内租赁价格表现平稳，但与罗湖其他片区相比，租金处于较低水平，并且由于该片区闹中取静的环境，因此吸引了不少白领租住。

    经过今年一、二月份的观望期后，有实际需求的客户及部分投资客为了规避股市风险，将资金从股市中撤出，投资于楼市。中联地产市场研究中心对莲塘片区热点楼盘二手楼交易价格进行长期跟踪分析，片区内热点楼盘如新世界鹿茵翠地、城市东座、祥和花园（二期）、金色年华家园等楼盘前期涨幅相对较小，可供置业者参考。（中联地产市场研究中心）

    租赁观察

    南山商铺供应增加市场稳定

    去年宝安区、罗湖区的新增商铺面积均出现了较大幅度下滑，而南山的商铺供给量则呈现大幅度上升，商铺供应量从2005年的18279.03平方米上升到2006年的65754.94平方米，增长幅度高达260％。随着地铁1号延长线及2号线的开工建设，西部通道与宝安大道两条“黄金走廊”的即将通车等一系列利好因素的促进，南山区商业地产在深圳商业圈的地位将进一步提升。

    商业配套不断完善，而房价相对较低，促使罗湖、福田两个区域的人口向南山转移，据调查显示，去年南山常住人口显著增长，这意味着南山成为深圳居民置业首选地区。今年1月至今，南山片区不仅新建住宅广受青睐，二手房市场交易更为火爆。家家发房屋理财中心统计数据显示，去年该片区二手房交易价格约为7000元／平方米左右，目前已大部分集中在9000－12000元／平方米的价格区间，成交量仍呈现上升趋势。

    二手房成交量的大幅增涨，从投资收益率角度考虑，房屋租金一定会同比增长，因为市场反应存在滞后性，目前该片区租金变化并不明显。以二居室为例，去年租金大多为1800－2000元／月，如今是2200－2500元／月为主，与去年同期的租价与售价相比，租价涨幅相对较低。

    同时值得关注的是，在写字楼方面，南山区亦是近年投资的热点地区之一，其销售面积大幅增长表示未来进驻企业将进一步增加，因企业进驻而转移进来的办公人群，将会扩大租赁市场需求。预计南山区目前正在开发的写字楼建成投放使用后，房屋租价会有更多的上升空间。（家家发房屋理财中心市场部）