商铺身价在短短的时间内翻了近一番，这是福田中心区、南山商业文化中心区、宝安中心区等深圳CBD开发区商铺投资最明显的特征。商铺成倍增值让许多有先见、大胆投资CBD商业地产的投资客户和开发商们获利匪浅。

据笔者近期走访，宝安中心区的商铺2005年左右开盘时市场价格约2.5－3万元每平方米，如今已上涨至4－5万元每平方米，尚都、天悦龙庭等位置好的临街铺位已达到6万元每平方米，世华地产天悦龙庭分行的置业顾问称凡尔赛商业街一街铺的二手价甚至突破8万元每平方米。而南山商业文化中心区的商铺去年开盘时的均价在6－7万元每平方米，如今该区域海岸城的商铺二手成交价每平方米在9－12万元，中原地产海岸城分行一置业顾问对笔者称：“租赁给美联物业的那间商铺目前已突破15万元每平方米。”同样，福田中心区的商铺在前几年推出时售价在每平方米5万元左右，甚至更低，而目前如城中雅苑的街铺已升至10万元每平方米以上。短短几年时间，深圳CBD商铺身价增值了近一倍。

深圳CBD区的商铺大多在几年时间集中开发建设，商铺价格往往会有较大的攀升，成长空间比较大，其主要原因在于区域的开发逐步成形、主力商家纷纷进驻、地铁交通等因素的刺激。

如宝安中心区在赛格电子、沃尔玛、地铁一号延长线的刺激下，主力店、地铁口周边的商铺租赁数量增加，售价租金上升，而宝安中心区良好规划给商铺带来的升值潜力将会更大。

宝安中心区的世华、中原、创辉租售等地产中介人员普遍认为，随着宝安中心区住宅、写字楼、星级酒店、大型商业的陆续推出，中心区的商铺价格还会继续上升。而南山CBD商铺随着两大购物中心的即将开业，在家乐福、吉之岛、天虹等主力店的带动下，商铺价格和租金等迅速攀升。福田中心区随着众多写字楼的入伙，人气不断聚集，加上COCOPARK、怡景中心城等几大购物中心先后开业，商铺的租价售价也因此走高。

虽然目前CBD的商铺租金支撑不了如此高的商铺价格，出现租金与售价倒挂的现象，如宝安中心区目前的租金每平方米月租金在150—200元之间，南山商业文化中心区的租金在300—400元之间，而福田中心区的在200—500元之间不等，CBD商铺的及时租金回报率约在3％－4％之间，有的甚至长期空置，租金回报为零。但考评商铺价值的因素，尤其是CBD商铺，除了租金回报外，还有一个更重要的指标就是商铺的成长空间。CBD开发区的商业跟东门、华强北等传统成熟商圈不同，后者的人气是成年累月慢慢积累的，而前者是集中开发，呈爆发式增长，人气的聚集还有待时日，商业开发面临着数年的市场培育期。支撑东门、华强北商圈天价商铺的是其高租金，如目前两大商圈的街铺月租金一般在1000—1500元每平方米之间。而CBD商铺投资回报更多的是依靠商铺的成长空间而不是及时的租金收益。一般情况下大开发必有大成长，CBD地段的稀缺性、成长性必定会给商铺带来高成长的回报，CBD商铺依托价格增长的收益甚至比租金回报更高。