写字楼缘何遭遇“寒冬”

    写字楼市场的急剧下挫，令人颇感困惑。对此，业界专家认为，限外令、供需失衡、售价偏高等，是令写字楼市场遭受冷遇的几大原因。

    原因一：供应量猛增供过于求。2006年，写字楼供应量达到了四年来的最高峰值。据戴德梁行统计显示，2006年1月至11月，北京写字楼供应已经达到312万平方米。就需求而言，2006年不断有新的海外及外省市企业涌入北京。然而，由此带来的稳定增长的需求，远远不能消化急速扩张的供应。

    原因二：售价透支未来预期。“通常情况下，写字楼项目的销售速度都会慢于住宅。所以开发商在制定价格时，往往会将未来几年预期的升值空间，纳入考虑范围。”陈文翰介绍。比如，一个项目合理售价为12000元/平方米，而开发商预期两年后的市场价格可以上行至15000元/平方米。那么在销售时就会采用后一个价位。如此，将导致实际售价与市场可承受售价出现偏离，以至于出现“卖不动”的情况。

    原因三：政策打击投资热情。尽管境外个人购买写字楼的数量并不多，但在业内人士看来，限外政策的出台，亦是写字楼市场成交冷清的原因之一。“从今年一季度写字楼市场的成交状况来看，大单交易明显较去年同期有所减少。2月份限外细则的出台以及今年‘两会’期间与会代表对房地产调控的高调论述，令不少投资者在这个阶段纷纷选择观望。”戴德梁行投资部董事曹念国分析。此外，近期央行的两次加息给中小投资者带来了不小的心理压力，进一步加大市场的吸纳压力。“其实，单就最近两次加息幅度而言，对投资成本的影响并不大，但这已经是三年来央行第六次加息，很多投资者纷纷预测中国已经进入加息通道。”杨乐涛说。

    市场僵局难解？

    “北京写字楼市场在历经了2006年的井喷之后，2007年新增供应将有所回落。但由于奥运临近带来的良好预期，多数曾经转售为租的写字楼项目会提前释放，进入销售市场。可见，写字楼项目在2007年将继续处于消化阶段。”杨乐涛分析认为。

    根据仲量联行统计，2007年，北京写字楼市场将迎来集中供应期，预计全年供应量将超过100万平方米。仲量联行北京研究部主管凯安娜表示，“由于入市的写字楼面积很大，而多数项目将集中于今年3～5月期间开始吸纳新租户，因此，将促使一些新推出的物业项目采取租户激励措施”。

    对此，中原地产亦认为，“写字楼供应的激增，将使客群大量分化，所以，2007年北京写字楼的入住率仍不甚乐观。也就是说，北京写字楼市场需求的旺盛，将很难缓解供应过量带来的空置率上升。”

    相比之下，陈文翰的观点略显乐观。他认为，虽然2007年北京写字楼整体成交量情况不会有大的突破，但甲级写字楼市场的前景较为看好。“奥运经济带动下，未来会有越来越多的境外企业在北京设立公司或办事处。由此带来的办公需求的增长，加之现有在乙级写字楼办公企业的升级换代需求，都为甲级写字楼市场提供了相对强劲的需求支撑。”陈文翰说。此外，写字楼市场的另一利好来自于“住宅禁商”政策。在他看来，许多公司在经历过此次的政策变化之后，对办公地点的要求也有所提高，这将使得写字楼市场未来依旧会呈现一个较好的趋势。（杜瑞峰）