2007年一季度，北京写字楼市场的成交量急剧下滑。写字楼市场的萧条，令诸多开发商叫苦不迭。据了解，新中关、顺迈金钻、金鼎大厦、融祥大厦等诸多项目，在3月份均无成交。显然，目前北京写字楼市场的冷清与此前的“成交活跃”大相径庭。尤其是在去年，北京写字楼成交量大幅增长。全年成交12067套，共计2146760平方 米，同比增长63.63%。然而，今年一季度与去年同期相比，京城写字楼销量下降33.4%,与去年第四季度环比下降69.8%。

    “可见北京写字楼正面临尴尬的境地。”理想国际副总经理杨乐涛说，“尽管写字楼长期处于不温不火的状态，但毕竟成交量一直在稳增。今年3月份及第一季度的成交冷清，是近四年以来写字楼市场遭遇的最低波谷。”在写字楼市场瞬间由“牛市”转入“熊市”之际，大单交易量亦急剧下挫。2007年一季度，全市写字楼大单交易寥寥无几。

    被迫“转售为租”

    写字楼市场的萧条，令诸多开发商啧啧称难。某日，在北京三里屯某酒吧，几个知名写字楼项目的销售负责人愁眉紧锁。经过了轮番的抱怨项目卖不动之后，他们开始探讨应对之计。大家纷纷认为，与其“坐以待毙”，不如将写字楼视为融资工具。据了解，迫于销售压力，不少写字楼项目的开发商均持有上述观点。在此背景下，市场出现两大趋势：其一，大量写字楼项目转售为租，因此市场新增供应“井喷”，但销售型写字楼所占的比重却越来越小；其二，寻求外资机构及大型国企整购。

    去年，位于CBD核心地段的金地国际中心写字楼及商业部分全面封顶。这个由国际甲级写字楼和时尚购物中心组成的庞大建筑，金地将全部自持经营；而同样位于CBD的20万平方米的中海广场亦不再对外发售，全部改为公司持有，对外出租；华贸中心30万平方米写字楼转为租赁入市；LG大厦、赛尔网络大厦等写字楼，已先后宣布自持经营……

    “目前CBD高档写字楼租金上涨比较快，金地也不存在资金压力，因此不急于出售，自己持有两三年后，如果再出售，其获利空间可能更大。此外，持有物业对公司的金融运作会有比较大的好处，比如可以考虑REITs等融资渠道。”金地集团一高层人士如是表示。

    除了实力房企坚持持有策略外，更多的中小开发商则是无奈转售为租，或租售并举。“近年，写字楼市场正面临着前所未有的销售压力。就我们的项目而言，去年至今，整月无成交是常有的事情。而在租赁市场略好于销售市场的情况下转售为租，一方面可以获得稳定的租金收益，减少企业的资金压力；另一方面，可以寻求机会整售给外资基金。”东区某知名写字楼项目销售总监坦言。

    “转售为租需要开发企业具备较强的资金实力，比如像金地这样的企业，本身资金充裕，所以在市场行情不佳的情况下，其选择持有，待日后大势转好后再出售。而一般的中小型企业往往很难承受，因为平稳的租金收益往往只能令其维持现状，而很难再求发展。市场是瞬息万变的，如果未来行情转好，相信多数‘转售为租’的项目，将回归销售市场。”戴德梁行写字楼部董事陈文翰分析。

    在不少业界人士看来，很多写字楼项目在运营管理方面的欠缺，亦决定了“转售为租”属短期行为。“写字楼转售为租后，对运营管理提出了较高的要求，而此环节恰恰是很多企业的软肋。大的开发企业还好，有实力聘请专业运营公司来管理，对中小企业而言，就只能自己勉强经营了。”东二环附近某写字楼项目销售负责人坦言，“这样一来，对于物业的保值、增值都非常不利。”