今年商铺市场与以往不同的一个现象是：社区商铺，尤其是知名楼盘的社区商铺，成交量呈现明显提升，社区商铺热重回上海房地产投资市场。

    曾经过热炒作而严重过剩

    值得一提的是，社区商铺投资并不如外界所想得这般容易。在2005年，房地产业宏观调控政 策连续出台之前，上海不少区域的社区商铺都出现了惊人涨势。据2005年三季度的统计数据，上海社区商铺均价达到了2003年三季度的1.5倍，为3.8万元/平方米。

    随着价格的不断上涨，开发商开始加大社区商铺的供应量。2005年上海社区商铺环比增加了410万至440万平方米，是2004年的1倍左右，较之2003年则翻了两番。由于部分开发商盲目追求社区商业的“大而全”，而各个小区之间的各自分政导致无法形成集聚效应，因此使得市场供应严重过剩。一时间，经营不善、难以招商、空铺严重的连锁反应充斥其间。

    时隔一年半，随着社区商铺投资热的再度兴起，市场又开始隐现过度炒作的端倪。汉宇不动产分析师指出，一些社区商铺在开发中脱离了社区商铺的本质功能，或是采用不切实际的定价，导致经营商家高档化、贵族化。“社区商铺只有‘正本清源’后，起到为社区服务的真正目的，才能实现市场健康有序的发展。”汉宇不动产分析师表示。

    如何计算商铺的合理价格？

    投资商铺要有长期持有的打算，所以首先需要选择价位合适的商铺。通过租金收益法大体框算一下，合理的租金范围可以保证商铺出租率的良好。社区商铺的核心功能是满足居民日常的基本消费，提供生活必需的商品和服务。即便是高档住宅小区，居民的日常消费也不外乎便利店、大众化餐饮、便民服务场所等。由于经营利润薄，商家的承租能力不可能太高。如果根据调查，附近区域类似商铺的租金价格为3元/天/平方米，则一年的租金是1000元/平方米左右，按照目前市场普遍商业收益率8%计算，该商铺的合适售价应为12000-13000元/平方米。如果成交价格远远高于测算收益，那投资者很容易陷进入不敷出的局面。

    你的商铺适合租给谁？

    投资商铺最关键的是能够找到合适的承租商，在决定购买商铺之前就应做到心里有数。例如想把商铺租给餐饮店，在购买前一定要问清楚该商铺是否能够开设餐饮。此外，很多社区商铺规划成两层形式，而复式商铺一般只适合做餐饮、娱乐、休闲类商业。对于便利店、零售店、食品店等商家来说并不合适。因此，在选择购买商铺之前，必须先对招租的商家有个“打底”。

    再者，出租商铺应该分不同阶段寻找不同类型商家。在居住区刚建成的两年里，宜引进经营装潢、五金、电器或建材等业种。这类商家的经营情况比较好，给出的租金相对高。两年以后，小区入住率达到一定水平、但尚未达到高峰时期，引进便利店最适合社区内居住需求，其租金水平能够超过建材装潢行业。当整体社区全部入住，商业进入成市阶段以后，主力商业纷纷进入商圈，这时应为商铺设定个性化强、代替难度高的业种，如时装店、鞋店、饰品店等。（记者 唐文祺）