——2007年4月份二手楼市场分析

    如同气温的上升一样，4月份深圳的二手楼市场较之前更加火热，成交量和成交价都延续了3月份的增长势头，并涌现了一大批热点片区，尤其是关外市场进一步扩大。受新盘入市的影响，关外不少区域的二手楼价在新盘的带动下不断攀升。从整体来看，一手楼市场带动着二手楼市场的发展。

    成交继续火热，价格继续攀升

    4月份深圳的二手楼市场延续了3月份的火热情形，无论是成交量还是成交价都进一步得到了增长。

    通过调研并结合世华地产的成交数据显示，4月份二手住宅成交量和3月份相比增长了9％左右，事实上3月份的成交量和之前相比可以算是突飞猛进，4月份的楼市延续了3月份的发展趋势。从各个行政区来看，宝安、福田、龙岗3个区域成交量增长明显，环比增长分别为20％、15％、8％，其他区域平稳增长。从全市来看，4月份涌现了一大批热点片区，它们分布在各行政区，其成交量较之前而言都有过之而无不及，比如福田的八卦岭、彩田、益田、新洲，罗湖的莲塘、罗湖口岸，南山的华侨城、科技园、蛇口，关外各片区成交都非常活跃。

    对政策的预期，在一定程度上影响着4月份楼市的发展。其中，市场上关于“即将强制征收个人所得税”的传闻，令不少业主、客户更积极、更快速地进行交易，促进了楼市成交。

    价格方面，4月份也延续了3月份的增长势头。从成交均价来看，4月份全市均价已经破万，达到10548元/平方米，环比增长10％左右。其中，福田、南山、罗湖成交均价分别为为13886元/平方米、13758元/平方米、10815元/平方米，环比增幅达到10％，而关外的宝安、龙岗成交均价分别为7717元/平方米、6247元/平方米，环比涨幅同样惊人。成交均价的增长主要由于价格的快速上涨所致，另外还有一部分原因是4月份高端物业成交比例较之前有所提高。

   一手楼市场带动二手楼市场发展

    目前深圳二手楼市场的发展主要受供需关系的影响。深圳近段时间新入市项目有限，价格均非常高，并且主要集中在关外，所以远远无法满足市场需求，消费者只好转向二手楼市场。调查显示，目前二手楼市场自住及投资的客户数量非常庞大，特别是房价的上涨吸引了很多投资客入市，购房出于自住兼投资目的的客户所占的比例达到客户总量的64％，旺盛的购买需求使得很多片区楼市的供需比例严重失调，促使价格飞涨。

    据统计，4月份新开盘项目基本上都在关外，其中宝安有3个项目入市，龙岗有7个项目入市，从各个项目的入市情况来看，开盘价普遍偏高，不少项目均价破万，价格远远高于周边整体楼价。从世华地产位于关外的地铺了解到，新盘的入市很大程度上影响到本片区二手楼市场的发展，带动价格整体上涨。以金地梅陇镇2期为例，开盘均价达到10500元/平方米，周边二手住宅均价在8000元/平方米左右，相对新的项目，这些二手住宅的升值潜力似乎非常大。事实上，它们目前的价格已经在新盘的带动下有了一定提升。另外，受新盘的影响，不少物业的业主坚信手上物业肯定升值，所以普遍惜盘。