有利监管还是放松控制？

    业内人士认为，上海“松绑”外资买地限制的原因之一是外资直接投资开发房地产业呈现出大幅下降的趋势。

    据上海市外国投资工作委员会统计，今年1至4月，上海房地产业吸收6.9亿美元的合同外资，比去年同期下降了42.23%，房地产业合同外资仅占全市同期吸收合同外资总额的15.9%。在前四个月批准的32个房地产业外资项目中，房地产开发经营项目占12个，其合同外资金额同比更是下降了45.25%。

    国际地产代理机构仲量联行此前的统计称，2006年中国房地产市场投资60%来自境外，外资直接投资中国房地产达91.9亿美元，比2005年增长近七成。其中北京和上海吸引了九成以上的房地产外资。

    不过，眼下直接投资房地产开发领域的外资减少，并不意味着外资对境内房地产投资的减少，因为收购境内房地产公司的股权已成为外资进入境内房地产新的主流渠道。

    正因为如此，今年3月6日，商务部发布2007年全国吸收外商投资工作的指导性意见明确要求，与同“严格限制外商投资高耗能、高污染、低水平产业”一起，“严格限制外商投资房地产”。

    在此背景下，上海在买地环节不再“限外”，是否意味着对于外资投资房地产控制的放松？中国指数研究院华东院副院长陈晟对此给予否定的回答。他认为，土地出让环节对外资不要求“商业存在”，并可以用外币支付保证金，在购买流程上确为外资提供了便利，也有利于土地出让的监管和实际操作。不过，即使境外公司能够成功竞得土地，其资金支付以及项目公司注册还是需要经过国家外汇管理局等机构的审批。从这个意义上说，土地购买环节的放松，并不必然代表着房地产行业对于外资控制的放松。

    有境外投资基金负责人表示，今年外资在公司注册审批以及资金进入方面正面临着更多的阻力，操作流程正明显放慢。

    上海的大学房地产学院院长唐豪认为，外币可直接支付保证金是城市国际化程度提高的表现。由于在现金流、物业管理、净资产、运作经验等方面的优势远远大于内资房地产企业，目前上海城市中心地标性核心商业综合体和高端客户汇集的房地产大多已由外资投资建设，“放开外资买地资格限制对外资投资上海房地产影响不大。”(记者 徐寿松 陈醇)