蛇口是深圳最早的豪宅区，丰富的山海资源以及合理的居住规划，令蛇口拥有“深圳最适合居住区域”的称号。蛇口东南部的住宅区是蛇口片区住宅的新兴区域，它有别于南山的别墅区和四海公园的安居房区，它的优势是一线的海景资源，其中的代表性住宅是南海玫瑰园、招商·海月花园、半岛城邦、蓝漪花园等。

    调查表明，由于新房入市较少，西部通道开通在即，旧工厂即将迁出片区等利好刺激蛇口片区的楼市走旺。

    蛇口东南区以海景为主要资源的住宅，正成为引领三级市场升温的先锋。

    成交均价突破15000元／m2

    世华地产成交系统的数据表明，今年第一季度，蛇口东南片区的二手住宅成交活跃，其成交量与去年同期相比，升幅超过20％，其成交价格也持续上升，1－3月的成交均价分别为12815元／平方米、15206元／平方米、15407元／平方米，环比增幅分别为18.6％、1.3％。

    深圳市内其它片区的海景资源，几乎都无法与蛇口东南片区比拟，因此一线的海景资源成为该片区豪宅的重要卖点。另一方面，目前市内其它豪宅片区的均价均已突破20000元／平方米，而蛇口东南区的均价则还未达到这个水平，所以该片区价格的逐步走高也就在情理之中。

    年租金回报10％

    蛇口东南区是国内第一家外资商业银行——南洋商业银行的分行所在地、是国内第一家股份制商业银行——招商银行的发源地，并紧靠深圳最早的外贸码头——蛇口港，所以它一直是跨国公司主要的驻地之一。以中国银行、招商银行等为代表的银行业，以英荷壳牌为代表的石油业、以沃尔玛为代表的零售巨头等为蛇口带来了近5000人的外籍员工，他们是蛇口住宅租赁市场最稳定的客源。据了解，这些外籍租客青睐品质较好、环境一流的社区，以南海玫瑰园为代表的高尚住宅是他们租赁的首选。

    因为外籍租客对租金的承受能力较强，所以蛇口东南片区豪宅的租金水平普遍较高。以南海玫瑰园为例，当前市场租金约为50－65元／平方米·月，项目出租率达到40％。根据调查得知，项目在2001年入市后，有近两成的业主将物业用于长期租赁，这些业主的年租赁回报率高达10％。

    深圳买家是主力

    据世华地产在蛇口东南片区的地铺反映，今年3月该片区的成交量同比增幅达到20％，但是客户群发生了根本性的变化。以往外籍客为主流的情况不再出现，3月份几乎清一色是本地客。其原因有二：第一，长期在深圳工作的外籍人士有限，他们所引领的置业潮已经结束，其它未置业的外籍人士，则大多以租赁的方式来解决居住需求；第二，不少深圳本地人拥有很强的购买力，他们完全可以承15000－20000元／平方米的豪宅价格，而且与其它豪宅区域相比，蛇口东南片区的升值潜力非常大，因此成为他们居家投资的首选。

    近期成交的个案中，不少买家透露，其购买目的为“投资”。可见，在西部通道即将正式开通的时候，市场对于蛇口东南片区未来的升值潜力十分乐观。 （作者:世华地产·市场研究中心）