“五一”至今，新开楼盘价格普遍比较高，甚至带动了片区价格屡创新高，价格走势大大超出了人们的预期，与此相对应的是真正需要购房的置业者买不起，而投资客又不敢贸然跟进，于是销售速度大大减缓。专家分析认为，这些现象的出现不排除是开发商有意提高售价以延长销售时间，但也很可能是真实地反映出了楼市目前最大的迷局，那就是深圳楼价真的见底了，上行乏力？

    现象：开盘成交率下降

    据记者统计，五一至今，深圳全市共有近十个新盘面市，其中包括春华四季园、万科第五园三期庭院别墅、振业城一期水岸别墅、京基御景东方东堤园、招商依山郡二期、东方尊峪、幸福海岸二期凡尔赛宫至尊王座、东方明珠城等。

    在开盘销售率上，这些新开楼盘与4月初甚至是年前开盘的楼盘相比，都有一定幅度的下降。据悉，公园大地于4月21日开盘，当天的普通住宅全部售罄、总体销售率为94%，而4月8日开盘的凯南·东方盛世花园甚至出现了开盘三小时售罄的情况，年前开盘的一些楼盘如江南华府和万科·第五园三期叠院HOUSE等也是开盘当天全部售罄。

    而近段时间开盘的楼盘销售率则有较大幅度的下降，如拥有580套单位的春华四季园，开盘当天卖出302套，销售率为52%，万科·第五园三期庭院别墅的销售率为68.7%，而其他新开楼盘也出现相似的情况。说明这些楼盘的开盘销售率与之前相比，有趋向理性的势头。

    原因：开盘均价全部走高

    “五一”期间是传统的楼盘销售旺季，为什么还出现销售率下降的情况呢？很重要的一个原因就是近期楼盘的开盘均价普遍呈走高的态势。据悉，位于龙华街道梅观高速公路东侧的春华四季园，5月1日的开盘均价为1.4万元/平方米，而去年春华四季园1期发售时价格还是每平方米6800元。今年4月8日，梅陇镇二期以均价1.1万元左右的价格入市时，就有部分置业者因“楼价过高”而与心仪的楼房失之交臂，就连龙华本地的一位开发商也认为当前片区楼盘的价格偏高。

    一位原本打算购房的置业者张小姐无不失望地说：“这样的价格太出人意料了，原本以为最高1.2万就可以买到，现在一套户型朝向比较一般的房子售价都超过了1.4万。”张小姐表示，她的置业计划很可能又要推迟了，开发商如此提价让人很伤心，这样的价格“实在是接受不了”。

    此外，同样于近期开盘的万科第五园三期庭院别墅、京基御景东方东堤园、招商依山郡二期、东方尊峪、幸福海岸二期凡尔赛宫至尊王座等楼盘的销售价格相比之前业内的预计价格也有不同程度的上升，其中部分楼盘售价超过了每平方米2万元，甚至达到5万元。

    透视：楼价上行压力大

    那么，是什么原因使开盘销售率回归呢？仔细分析，不难得出下面两个方面的结论：

    一方面，楼价的升高，使得很多真正有买房需要的置业者因资金有限而却步，而投资客则是害怕价格太高，接盘者因能力有限不接盘，导致投资风险加大而不敢轻易跟进；另一方面，很有可能是开发商捂盘惜售，故意抬价以达到延长售楼时间，提升价格的目的。就前段时间记者做的一个调查来看，原本可以在5月初开盘的很多新盘都延后了开盘时间，主要原因就是开发商看好后市，认为楼价会继续走高，所以故意捂盘，待价而沽。

    新开楼盘价格走高，甚至创了片区同类住宅的新高，开发商是得利了，然而，消费者真的能接受这样的价位吗？

    日前，市消委会发布的住宅商品房消费者满意度调查报告显示：七成多受访者认可每平方米房价定在5000元-8000元之间比较合理。而开发商一次又一次地抬高房价，不仅在挑战置业者的消费底线，同时也是对国家政策底限的不断试探。

    业内人士认为：“五一”黄金周过后楼市很可能将面临第四波的调控。经过了这么多年的调控，政府对楼市已经比较了解，新调控政策的出台对开发商来说很可能就是致命的，开发商宜应权衡利弊，为长远的利益着想。