违规建设后恶性循环

    这种明显会导致回迁楼面积亏空的违规操作方式，在四季青镇却被默许，甚至在其他几个村子的旧村改造中，被广泛“移植”。

    “住宅项目建设，都是要经过政府部门批准的，不批准怎么能建得起来呢。”张泉质疑。

    “我们审批的时候，都是严格按照1比0.5的比例审批的，是房地产公司在操作的时候偷梁换柱了。”四季青镇当时主管规划和土地审批的副镇长闫庆和称。

    不过，四季青镇镇长李万生认为，清远公司之所以与三个开发商签订4比6甚至3比7的比例，也是一种无奈的选择。

    “如果按照1比0.5的比例建，商品房的利润根本无法承担回迁楼的建设成本，旧村改造就无法启动。”

    李万生算了一笔账：2000年绿隔项目启动时，北京近城地区的商品房造价每平方米1600元左右，如果按1比0.5的比例建设，建2平方米回迁房和1平方米商品房的成本约4800元。也就是说，1平方米的商品房要卖出至少4800元的价格，才能填平账，而2000年时，政府定价商品房的房价是3900元到4000元。

    “这显然平不了账。”李万生说。

    四季青镇在香山脚下，紧邻四环，是一个开发商颇为看好的地段，况且绿隔地区内的商品房开发，政府有很多优惠政策，因此，很多房产商都曾对四季青的旧村改造项目表示过兴趣。

    “但谈了几家，都没有成功，就是因为按照1比0.5的比例算下来，开发商平不了账，人家肯定不干。”李万生说。

    在四季青镇的执政者看来，借绿化隔离带政策，加紧绿化，进行旧村改造，是促进当地经济发展的一个大好时机。四季青镇是绿隔建设的积极分子，在全市绿隔建设如火如荼进行的2000年，市领导的讲话中多次提到四季青镇的“建设绿色氧吧”计划，全市的绿隔建设启动大会也选在四季青镇镇政府西楼会议室召开。

    “我们那时是全市的榜样，旧村改造当然也要积极启动，勒着腰带也要做。”李万生说。

    在李万生等人看来，政府制定的政策过于理想化，缺乏实际操作的可行性，而旧村改造的启动又迫在眉睫，在停滞不前还是“带病上路”的选项中，四季青镇选择了后者。

    这样的选择，导致了恶性循环。房地产商占用农民回迁楼指标建设的商品房，虽已建设完成，但由于是违规操作，拿不到产权证，无法按正规渠道销售。

    没有回迁楼安置农民，旧村拆不了，不仅农民的生活条件无法改善，绿隔的绿化任务更是无法完成。

    “如果旧村改造顺利完成，还能至少再增加绿化面积1000多亩。”在反复核实后，张泉给出了这个确定的数字，“但现在旧村拆迁陷入了困境，绿化也难以推进了”。

    绿隔政策处于调整中

    被四季青镇认为不具可行性的1比0.5的比例，出自《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》，俗称20号文，这是本市目前指导绿隔建设的主要文件。

    “我们制定这个文件，花了大量的时间调研，历时两年多。在当时看来，这个1比0.5能够满足北京绿隔地区大部分村庄的资金需求。”北京城市绿化隔离地区建设协调小组办公室副主任杨振君说，他当时参与了这个政策的制定。

    事实上，绿隔政策的制定者也一直在就绿隔政策执行中出现的问题进行调研。

    “绿隔政策执行大概两年后，我们就从基层听到了声音，从2004年开始，就一直在进行调研。”杨振君承认目前的绿隔政策确实有些理想化，给地方执行带来了困难。

    但杨振君也强调，绿隔政策涉及面太广，修改要慎重，一项政策的修改，用两三年的时间调研，是非常少见的。

    一个由15个委办局、近30人组成的调研小组已在去年向市政府提交了一份《关于进一步完善本市城市绿化隔离地区建设有关政策的意见》，这份《意见》已在去年10月份在市长办公会上原则通过，目前正在等待市政府审批。《意见》涉及7个方面的问题，农民回迁房开发资金不足的问题也在其中。

    目前在三四环间，数百个绿隔新村建设进展缓慢，基本处于停滞状态，在等待政府新的政策安排。 （记者 刘薇 ）