有报告显示，2002年-2006年，上海办公楼销售价格表现出先扬后抑的态势，在2004年达到最高点15782元/平方米的价格后，略有降低。根据预测，2007年办公楼租售价格将重新走高，平均租金为1.18美元/天/平方米，出售价格将达14186元/平方米。一方面较低的空置率维持了办公楼的高价格。上海甲级写字楼在2006年初的空置率为5%，其中商务区集中的卢湾、静安和长宁的空置率更是下降到2%。另一方面拿地成本的增加势必造成办公楼价格的走高。根据上海市2005年土地使用权出让公告挂牌交易结果估算，2005年中心城区办公用途的土地平均单价为11400元/平方米；而2006年1-3号土地挂牌交易结果显示，2006年中心城区用于办公用途的土地价格呈现上涨趋势，平均单价达12500元/平方米，其中，徐汇区大木桥路140街坊地块单价更是高达22502元/平方米。由于2006年上海甲级办公楼的供应量较小，而金融业快速扩容、专业服务型公司吸纳、基金大规模收购办公楼，造成需求旺盛租金高涨。

    但同时，由于未来可预见的供应量持续增多，2007年-2009年，甲级办公楼的供应量将分别达到40万、50万及60万平方米左右。如果2009年的房子延迟到2010年交付，那么2010年的供应量就增加很多，2010年上海甲级办公楼市场或将出现供过于求的转折。空置率将会上升到13%左右。

    银联信分析：

    房地产市场是一个关联度非常高的产业，也是一个随经济周期波动明显的产业。而写字楼又是其中一种很特殊的物业形态。住宅市场直接面对最终消费者。而写字楼不一样，它的客户都是因为各自的行业发展而产生的需求，因此和一个地区的整体经济情况，政府的产业规划，以及产业结构调整密切相关。各行各业也都要经历这个调整期。对于未来预期的不确定性，不同行业不同企业会相应调整自己的扩张设点计划，这就会影响到对写字楼的需求。

    第一，长期以来，写字楼是供企业和行政事业单位进行商务、办公活动的建筑。写字楼的这一性质决定了它的投资活动将直接受国家和地方经济活动强度的影响；同时，国家或城市的产业结构的变化也对其有一定影响。整个国家和区域经济的快速发展必将刺激写字楼物业的需求，带动写字楼的投资活动；经济的衰退又将直接减弱写字楼的需求，造成写字楼投资的下降或停滞。写字楼市场对宏观经济的波动变化非常敏感。

    第二，写字楼开发投资具有较强的投机性。写字楼的投资周期较长，在这段时期内，市场状况可能会发生很大的变化，与原来的预测发生很大的偏离。另外，写字楼物业在建成之后通常以出租的方式经营，投资回收期长。在这段时期内，市场供需的变化都将对投资收益的实现产生影响。

    第三，写字楼投资还受地理位置影响大。写字楼在房地产市场中的交易程度很重要的一方面决定于其处的地理位置。因此，一旦写字楼所处地段由于一些市政或其他原因造成了贬值，写字楼本身必然会跟着受影响。

    如今随着外国资本的大量涌入，我国的房地产投资热度也在不断加大，写字楼作为豪赌人民币升值资本的主要投资对象，无疑是站在了房地产市场风险的最前沿，如果房地产泡沫破灭，写字楼市场首先就会是受到冲击。因此，商业银行在支持写字楼开发时，应当强化风险控制意识，选择优势项目进行支持。