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    龙岗中心城住宅大开发是否会激活区域商业潜力？

    从2005年开始，龙岗中心城住宅呈现出强劲的开发势头，荣鸿源、招商、星河、天健、万科、佳兆业等知名地产商纷纷进军中心城，开发高档住宅。不到两年时间，龙岗中心城便涌现出招商依山郡、中央悦城、奥林华府、公园大地、锦绣东方、龙城国际、水岸新都等近20个大型高端住宅项目，新增近2万户高品质的住宅套房，并且大部分是3房以上的大面积户型。住宅销售均价已超过7000元／平方米，而且不少楼盘都取得了良好的销售业绩。

    伴随着龙岗中心城的住宅大开发，其居住人口是否会迅速增长呢？

    首先，在龙岗中心城购房者大部分是本地居民，占了约七、八成，他们买房一般都基于换房需求或投资。因此中心城楼市虽旺，新增大批住房但人口却没有多大的增加，新增加近2万户住房，但实际外来人口购房居住的可能不到20％。

    其次，龙岗中心城招商、天键、鸿荣源等大地产商在龙岗中心城开发房产，带来了各自的关内客户，有消息称很多项目的关内客占据了3成左右。但这些客户在龙岗中心城购房大都基于投资，看中的是住宅的升值空间而不是买来居住。

    由此可见，中心城实际的人口结构并没有随住宅的开发而发生较大改变。

    此外，随着龙岗中心城住宅的大开发，房价也随之一路高企，从最初的5500元每平方米涨到均价7000元每平方米。中心城房价在一年内涨幅超过了40％，大大透支了其升值空间。龙岗中心城房价不断上涨，可能会令购房者、投资者“望楼兴叹”，进而影响龙岗中心城住宅开发的步伐。

    龙岗中心城虽然迎来了住宅大开发，但是人口数量和结构并未有太大改变，将不会对龙岗中心城的商业地产特别是零售市场有实质性的影响。龙岗中心城的人气聚集、消费力的提高还将有待时日。

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   龙岗商业地产如何化解人气不足

    深圳本身就是一个大开发区，不仅仅是龙岗中心城面临着人气不足、商业地产超前开发的问题，福田中心区、南山商业文化中心区、宝安中心区等开发区也面临着同样的问题。

    一般在人气不足的情况下，商业地产的超前开发模式有三种，一是发展商持有商业培育市场的开发模式，如福田中心区星河地产将物业整体租赁给天虹旗舰店，怡景中心城自营购物中心等，这种开发模式是在保证产权完整的情况下或自营或租赁给实力雄厚的品牌商家，以保证安全渡过开发区漫长的市场培育期；第二种是及时套现的开发模式，如福田中心区的购物公园以销售商铺为主的模式，还有凤凰国际街区也销售了部分商铺；第三种是规划“主力店＋街区”的模式，主力店部分只租不售，出售街区部分套现。

    首先我们分析一下龙岗中心城商业中心区的商业地产开发。目前该区域主要开发的主要商业物业包括万科地产大型商业项目，珠江地产的酒店、办公楼、商铺等综合体，以及宝钜地产的大型商业项目。

    按照深圳商业网点规划，龙城中心着重发展规模适当的、与商务会展相匹配的零售、餐饮及文化娱乐业，以提供中高档零售服务为主，主要消费群体是周边社区的中高收入居民、商务人士以及周边地区的游客，引入高档购物中心、百货店、专业店以及专卖店，增设文化娱乐项目，完善商业区的功能。网点规划目标与远期的轻轨开通、龙岗中心城人口实质性增加是完全相符的，但是值得注意的是，在短期龙城仅30万人口的情况下，这一目标带来的经营压力无疑是巨大的，而“主力店＋街区”和纯街区的开发模式有利于发展商套现。

    其次，我们再分析一下龙岗中心城的社区商业地产开发。在人气不足的情况下，发展商往往会采取逢街划铺的模式套现，有的数十万平方米的大型社区都没有规划主力店大卖场，或只规划有二三千平方米的商场，难以引进大型超市百货。

    社区商业有三种定位模式，一种是作为大型社区商业中心的定位模式，规划有主力店和大型街区，通过主力店提升街区乃至片区价值，一种是作为一般社区商业中心引进多个次主力店的模式，规划多个小规模次主力店和街区，第三种是规划纯街铺。从长远来看，发展商应该摒弃逢街划铺的急功近利思想，而应该结合实际需要、立足长远，适度规划主力店或次力店，按照社区商业的市场规律确定开发模式。

    从投资的角度看，龙岗中心城商铺有着良好的成长空间，2003年形成的深圳龙岗中心城商铺投资热，正是投资者低价入市策略的体现；相比罗湖、福田、南山、宝安的商铺，龙岗中心城商铺是实实在在的原始股，只要定位规划得当，龙岗中心城的商铺依然会受到投资者的追捧。