市政规划带来新机遇交通网络升级更方便 龙岗中心城商业地产前景看好
话题缘起
龙岗中心城因为远离深圳市中心，一直是深圳房地产开发波动最大的区域。十多年前龙岗中心城因购房入户增容费减半的吸引力，住宅开发兴起；到1999年中心城形成了一股中型规模的住宅开发风潮，但由于住宅市场依靠区域本地的购房力量，销售压力巨大。到2002年，龙岗房地产开发商见住宅无利可图，一窝蜂开发商业地产；超量的商业开发，造成了龙岗商业地产的泡沫；2003年龙岗中心城商业地产达到开发和销售高峰期，以至于人口稀少的龙岗中心城当时反倒成了商业项目规划最多的行政区之一，商业地产泡包导致多个大型商业项目招商困难或经营不善。
经过商业地产风雨之后，龙岗中心城地产开发又开始回归住宅项目，出现了九洲家园、榭丽花园等大型住宅区，填补了因一窝蜂开发商业地产导致的住宅市场需求空白，从2005年开始，一批批地产商在龙岗中心城强势登陆，特别是各大知名品牌地产商纷纷抢滩中心城，高端住宅呈现出强劲开发趋势。从去年到今年，中心城新开发的住宅项目近20个，龙岗中心城开始聚集人气。同时，高交会馆、奥体中心、大运会落户龙岗，地铁三号线开始动工。
在住宅开发、市政配套等利好因素的带动下，龙岗中心城商业地产开发又呈现增长苗头：加拿大555集团欲在中心城开发30多万平方米的购物中心、万科地产获得龙岗中心城九洲新都市地块商业面积达十万平方米左右、珠江地产开发的位于龙翔大道边的珠江广场亦规划有近8000平方米的风情商业街、沿龙平西路的住宅项目规划有多个三万平方米以上的商业、清林路和黄阁路片区的住宅更是规划了不小规模的社区商业……经历了前几年商业地产泡沫后，龙岗中心城商业地产开发再次发力。
然而，值得关注的是，龙岗中心城现有商业经营状况如何？大量空置商业项目如何盘活？中心城现有人气究竟能支撑多少体量的商业面积？中心城未来商业需求量有多少？在人气不足的情况如何超前开发商业地产？
回顾
2004年,龙岗中心城商业地产超前开发
2002年开始，随着龙岗世贸中心的兴起，龙岗商业地产掀起了开发高潮，在短短两年时间，便出现了万鑫五洲风情Mall、新龙岗商业中心、龙岗世贸中心、龙盈泰商业中心、龙兴商业广场、深圳集银皮革综合广场、柏龙商业广场等多个大型商业项目。这些商业项目不但商业面积体量大，而且商铺非常畅销，项目推出就销售一空，销售额都达到几亿元。如新龙岗商业中心商业建筑面积达4万平方米，项目推出时甚至出现温州投资客户乘专机前来抢铺的现象，销售异常火爆。
2002－2004年，在多个大型商业项目的推动下，龙岗中心城成了深圳商业地产开发最热门的片区，荣居当年深圳商铺销售榜首。但火爆开发、销售之后，迎面而来的便是经营萧条期，招商困难。中心城商业地产迅速出现疲态，商铺空置率急速上升。
导致龙岗中心城商业地产惨遭滑铁卢的主要原因是商业地产过度开发，而中心城人气严重不足，整体消费能力低。在中心城商业地产大开发时，住宅、写字楼等配套并没有随之开发，人口密度、公共配套等方面还不完善。2004年成立的龙城街道办当时辖区人口才18万多人，即便是整个大龙岗（龙岗镇、中心城）其总人口也不超过30万，而当时龙岗中心城的商业面积却超过了50万平方米。
有关调查数据显示，2005年龙岗中心城人均商业面积可能超过2平方米／人，远远高于深圳的平均水平。人口的不足导致中心城商业地产无法得到强有力的消费支撑，商业地产火爆开发后面临的市场培育期之长、经营风险之大可想而知。可以说龙岗中心城商业地产开发是严重超前的。
