不可否认的一个事实是，尽管对于外商房地产投资提出了限制政策，但外资的兴趣无法阻挡。据仲量联行最新季度报告，随着一线城市具备吸引力的项目减少，外资已从单纯的一线城市发展策略，开始转移至二线城市及内陆城市；而投资领域也从住宅、商办市场开始转移至工业地产。

    写字楼供应量进一步放大

    报告显示，2010年世博会将会成为上海写字楼市场分水岭。2010年之前，上海甲级写字楼市场的供应量仍然较为紧缺；2010年之后的市场形势将会趋向于租户市场。值得关注的是，浦东新区的新增供应量持续保持在较高水平。

    第一季度中，超甲级写字楼市场租赁表现特别活跃，从而带动上海甲级写字楼平均租金环比上升0.7%，至每平方米每天7.82元；而空置率仅为4.9%。浦西核心中央商务区平均租金达每平方米每天8.74元，高于浦东每平方米每天8.06元的平均租金水平。金融行业的进一步开放将继续推动对浦东写字楼的强劲需求。

    旺铺租金持续推高

    南京西路商铺市场竞争加剧的现状，辐射影响了淮海路、徐家汇地区租金出现补涨现象。由于进入上海的各家国际品牌零售商皆已宣布了扩张计划，鉴于主要商务区内供应短缺，因此导致高档购物中心租金持续推高。而第一季度的商铺物业空置率继续了上一季度的下降态势，跌至7.5%。租金则被推高至当前的每平方米每天39元（商场一楼）。预计2007年剩余期间，租金上涨趋势仍将持续。

    高档公寓租售倒挂

    由于受到“限外令”影响，境外人士买房速度有所减缓，上海豪华公寓市场在第一季度中的销售势头表现冷清，但租赁市场却表现乐观。受到租金上扬影响，机构投资者对一些别墅项目及高档公寓表现出浓厚投资兴趣。

    2007年1季度上海豪华公寓市场空置率基本不变，租金则小幅上调。其中，静安区和陆家嘴地区是租赁业务较为活跃的两个地区。但部分新服务式公寓的开业，预计会对今年高档租赁市场产生压力。

    工业地产投资环境形成

    上海工业地产中物流、商务园区以及制造业开始表现出持续向上态势,工业地产投资机会开始出现。

    第一季度中，由于上海物流设施需求依然强劲，租赁市场持续紧俏，导致租金快速上涨，较上季度上升11%。预计物流市场租金行情在未来几年内还将高速增长，与此同时，针对物流物业的投资活动开始增加。

    随着上海非中心区域写字楼市场的扩大，市场需求继续增长。上海各主要商务园区的空置率继续下跌，而整体租金有所增长。在过去的18个月内，租户的平均租赁需求已由5,000平方米上升至1万平方米，这反映出大面积租户正逐渐移向商务园区。（记者 唐文祺）