避开竞争锋芒寻找商业“蓝海”
项目设计、销售模式以及经营管理的创新，是商业地产可持续发展的关键
【核心提示】
所谓“蓝海”是指极具市场空间、拥有强大潜力的新市场。，它不像“红海”是在已知的市场空间内进行激烈的竞争，目前的商业零售竞争已趋白热化，商业地产亦如此：成熟商圈的商铺供应量持续走高加剧市场竞争、商业地产针对超市百货等主力店有限资源展开争夺战、商业重复定位恶性竞争、商场商业街规划设计千篇一律、销售模式毫无新意等等，使商业地产开发营销陷入了“红海”之中。因此，商业地产开发营销亟需另辟蹊径，突破以往的传统局限，寻找崭新的“蓝海”。
寻找商业地产的“蓝海”，要从寻求商圈空白点入手，从商业定位入手，从商业规划设计入手，乃至销售模式、经营管理方面，都能寻求到全新的空间。
发掘商圈空白点，寻找商圈的“蓝海”
罗湖凤凰路沃尔玛与百佳两家超市一墙之隔，处于零距离商战状态；福田福民路天虹商场与福强路百佳，相距不过300米；南油人人乐与蛇口沃尔玛，相距500米；南山岁宝百货与海雅百货相距500米……
深圳的商战已近白热化，超市、百货等各类品牌连锁已经遍布深圳各大商业中心和社区。在商业网点分布密集、商圈越来越小的形势下，商业地产开发若还继续往超市百货密集的商圈中挤，这无疑会陷入竞争激烈的“红海”中而无法自拔。与其在商业网点众多的“红海”中拼个你死我活，倒不如另辟一块富有市场潜力的“蓝海”。
南山半岛的南头、前海、后海、蛇口等区域已经拥有众多品牌零售百货超市，彼此间的竞争异常激烈，促销折扣从没间断。在这样的情况下，避开商业竞争而开辟具有商圈空白的新市场恰恰成就商业地产的一片“蓝海”。如南山北区在缤纷商业中心未开发前，仅有一些零散的商家和小规模超市，无法满足片区居民强大的购物需求，导致居民购物流向周边商圈。南山北片区拥有8万人以上的潜在强大消费市场出现了商圈空白，而2万平方米的缤纷商业中心，引进人人乐、肯德基形成区域商业中心，正好填补了该空白点，一举获得成功，其商业街街铺也因此突破销售均价每平方米6万元。
在零售业扎堆竞争的今天，谁抓住了市场空白点，谁就能在这块空白点上抓住商战的主动权、占领商战的制高点。对于商业地产开发而言，谁能立足商业空白点开发商业地产，谁就能赢得众多商家青睐、赢得投资者的追捧、赢得开发价值最大化。
突破传统定位思维，寻找定位的“蓝海”
商业地产的定位关系到项目后期的经营，定位的成功与否，直接影响到商铺投资客的租金回报及商户的经营回报。只有成功的市场定位，才能成就一个好的商业地产项目。没有寻找不到的定位，只有未发现的市场。
不少商业地产项目的定位往往局限于一些常规的业态，要么都引进超市百货主力商家或电器餐饮次主力店，要么就都追求购物休闲娱乐为一体的规划，大而全，什么都有。事实上，常规型零售业态的市场定位，其商圈辐射半径非常有限。当每个商业地产项目的定位思维都往同一方向走的时候，便陷入了没有生命力或生命力不强的“红海”中去了。商业地产的定位也应不断地寻找“蓝海”，寻找差异化、互补性的市场业态。
龙岗中心城人近几年兴建的各个大型商业项目大都往零售方面定位，这个MALL引进一家百货，那个商业中心引进一家超市，然后商铺一卖了之。短短两三年内，便有万佳、天虹、岁宝、吉之岛、国美、苏宁等零售主力商家齐拥龙城，中心城商业地产进入了零售业的“红海”中。龙岗中心城约20万的人口，而零售商业规模超过30万平方米，零售业态商圈辐射又有限，最终导致众多商场经营差强人意。在人气不足的情况下，中心城的商业地产开发不应只盯着零售不放，还要往专业市场、主题商场等业态方向考虑。只有寻找差异化的业态定位，才能开辟龙岗中心城商业地产的“蓝海”市场。
