深圳合伙建房发起人   牛  刀

   非常感谢房地网，我在特区报工作这么久，这个会议室还是第一次来，原来都没有来过。可想而知，房地网为了把这个活动组织好，两位CEO是费了很大力气的。宋丁这些专家都是我们仰慕已久的，很早就关注过你们的理论，今天在这里碰到，真的很高兴。

　　我就不谈浇灭高房价的事情了。因为合作建房跟浇灭高房价是两回事。合作建房不会影响到高房价，高房价要政府、市场多项手段来解决。合作建房有没有做的必要？能不能做成功？在中国可行不可行？这么几年，人们能在市场上买到房，所以合作建房基本销声匿迹了。96、97年深圳房价就4000、5000元，关外的2000多的都有，非常便宜，大家收入跟房价成一个比例。但是现在房价跟收入不成比例，深圳情况是房价跟个人比1：16.5，房价太高了。这样的话，大部分人买不起房。合作建房在国外也表现出非常强劲的势头。英国就有合作建房的模式，有工人的，也有农民的。为什么中国合作建房在现在市场经济发展这么多年后走得这么非常艰难？这里面有三个原因：

　　第一，中央政府坚守了农村用地18亿亩的底线。也就是说，不管你怎么规划、城市化进程发展得怎么快，中国GDP发展得怎么快，但是农村用地不能低于18亿亩的底线。其实我们很多规划可以放到城市规划的地现在都掐得比较紧。深圳也有这种情况。我很赞同宋教授的意见，我们有这么能力的话，为什么不到东莞、惠州再搞一个深圳城呢？还搞得这么多人跑到那边买楼，这没有必要嘛。现在大量土地都是一小块一小块的，大片的地非常难。

　　第二，中国市场经济以来推行的招拍挂制度，我是一直有疑问。招拍挂是我们深圳的第一锤，当时为什么响这个第一锤，也是小平同志倡导的深圳改革开放，建立特区，要走市场经济。当时我们没有现成模式，我们仿照香港，但是中国和香港是截然不同的两种性质的问题。香港的土地批租，是英国人为了在这100年内实现香港的繁荣，它的最大手段就是卖地，但是中国的城市是咱们中国人民自己的江山，是老百姓自己的，他不是在100年内实现繁荣，是要永久繁荣。有没有需要通过招拍挂使我们土地变革呢？房地产产品跟其他任何产品都不一样，甚至跟一些服务业产品也不一样。为什么？它是一个带有金融性的，但是又是人们生活所必须的产品属性。你如果没有符合中国国情的制度来推广我们中国房地产，就出现现在这个现象，过度的投机、大量的占有和大面积延伸的泡沫以及在这种体制下所造成的官商勾结腐败。

　　为什么合作建房现在有很多人尝试。其实现在中国各大城市的合作建房已经有了四种模式，像我们深圳这个东西不能叫合作建房，就是合作竞拍，买烂尾楼，它跟建房沾不上边。沾上的边一个是温州的赵智强，赵智强所做得这个是从拍地开始，设计图纸、进行施工、分配房子，很可惜的是他这块地比较小，但是他拍下来了，正在建。这个有可能可以成为一个比较成功的范例。尽管温州政府部门回答的口径不一样，但是没有一个部门推翻了他拍地的成果，所以他这个模式还是比较成功的。

　　第二个模式是金华模式。浙江金华也是一个相对比较富裕的二线城市。他们采取第一批找十几个人花钱拍地，一个人可以拿出几百万，都是老板。把这块地拆分的很小，然后大家把地组成一起。第二步是招募合作建房者，他的承诺跟我们的承诺一样，非盈利、非公益。我这个房子不赚钱，但是也不是公益的，你必须把基本管理成本折合成总的房价卖给参加合作建房者。这种模式目前在市场上也有人提出了批评，你拿地的这帮人不是中低收入群体，而都是大老板，几百万、几千万可以拿出来。第二个模式只是在这个问题上受到一点质疑。

　　第三种模式是我们北京一位先生倡导的，但是他这种模式已经经过了5次失败，也是比较理想化的。

　　我为什么要在深圳做这个事情呢？我是感觉到深圳经过20多年改革开放，它确确实实是发展。深圳人均收入都是相当高。但是这几年有三大群体值得我们关注：第一，家里的地没了，失地以后的农民工。第二，年轻的大学毕业生，他们刚刚到深圳来，原先一个大学毕业生试用期满后可以拿3000元，报社可能更高。我当时在晚报的时候，我招了几个新来的大学毕业生，试用期一满就6000元。报业集团薪水是比较高的。还有一个阶层是中产阶层。现在大学生平均工资大多数是2000多元，不好的1500、1600元，包括一些企事业单位。现在房价越来越高，这几大群体收入越来越低，叫他们买房只有一个出路，就是借钱或者找父母。现在要结婚了，男女双方动员自己父母拿钱交首期，这种情况在深圳比较多。我们合作建房以来，给我们填表的大概700多人，基本都是在深圳工作了3-6年时间，基本是白领，他们思想观念比较新，理解程度比较深。我们这次拿地是失败了，离我们目标相差太远。我们打算出到2个亿，最后金地4.02亿拿下来，这是远远没有想到的，但是我们有300个人，每人拿出10万，3000多万打进来。所以这种影响力在想买房的群体当中是有市场的，大家都有一个共同的想法，用自己的力量解决自己的问题。英国住宅公社都是跟私人讨价还价拿地，那个地很便宜，我们中国的地是政府的，就必须参加竞拍。原先我们考虑过跟发展商合作，有些小发展商有地，但是我们不想这样做，第一，怕产权不清。第二，怕不符合政府政策。因为这两个原因影响了我们跟其他小的发展商合作，我们现在只采取一条，就是我们以自己的能力在政府手上拿地，这个地是比较干净的，也符合合作建房者的需求。但是这个地也非常难拿，政府所有拍卖的地，开始时期我们调查的时候，我们拿了这个房是马上建的，发展商2007年拿的可能2009年才建或者更久，他的预期是非常高的，而我们只是看到眼前的实在价值。这是我们失地的主要原因。我们只是看到现在差不多，大概2个亿，总共5600元/平米，大家皆大欢喜，但是这样太理想化了。是不是这样就不能做下去了？我们认为还可以做下去。起码还有1000多人支撑着。我们合伙人有5个，有建筑专家、有房地产专家、有曾经在国土局的专家、有律师，还有我本人。法律上我们不会出现任何漏洞，包括资金监管、开发、抽签这些细节问题。

　　现在合作建房摆在我们面前的问题可能不是一个售后问题，它是一个技术操作问题。我们也没有必要跟发展商斗，我们不是唐基柯德。我们就是为中低收入群体服务的，我又不是一个公益性的事业，我是要大家共同出资、共担风险，一起来做我们可以共同承受的房价的这么一个房子。现在我们又看了几块地，有的地可能8、9月份才拍，深圳现在拍卖地还有一个现象，就是地块比较大，占有的资金也就比较大，这也不符合合作建房。所以这也是一个困难。好在我们感觉到这帮中低收入阶层心比较齐，这是非常难得的，我们要开一个会，会议室立马做得满满的，我们只要在网上发一个消息，人全来了。所以我不觉得这是一个社会问题，也不觉得我们是在跟发展商抗争，发展商现在还是主流，中国住宅必须要靠发展商解决。政府目前解决的不可能像我们奢想的那么大，像深圳15%经济适用房也不足以拉低深圳房价，只要深圳高房价存在一点，合作建房就有它存在的理由，就有很多人前仆後继来做。现在关键是必须有一个强有力的团队，做成第一个项目，后面的事情可能就好说一点。所以我们现在找的地会比较小，资金量也没有么大。现在愿意参加合作建房的人已经没有问题了，越往后发展，可能参加合作建房的人会越来越多，现在上海也出来了。昨天我看了一个报道，200多人，这已经在我们之后了，我们春节前就几百人了。所以不管上海、北京还是广州，这种合作建房势头会越来越猛，这是我对合作建房的信心和对他前景的展望他会有一个前景，但是他这个前景不是主流，就是我合作建房成功了，也不是解决中国所有老百姓的住房问题，这个问题必须靠政府解决。只是说有这么多中低收入群体买不起房，但是他确实有需求，这个需求是刚性的，我们把这部分群体吸引过来，然后把服务工作做好。我估计高房价的时代离结束也不远了，也不可能像现在一年上涨20%的速度，我们能够做到什么程度，尽我们最大努力去做，希望能够把这个事情做好。谢谢！