深圳著名律师     梁 赤

   关于今天的话题，我同意图先生的观点。今天的话题我觉得应该加两个字，应该是个人合作建房，这个定义要明确。合作建房在我们现有法律制度下，我认为在法律上没有障碍的，它更多是来自行政的障碍。从现有法律法规，它并没有对个人合作建房有禁止性规定。法无明文规定者不算违法。在我们全国合作建房的潮流来看，好像各个省都有一个发起人作为个人合作建房，也有很多个人合作建房模式，由于法律上没有禁止性的规定，在个人合作建房模式上就可以给发起人提供很广阔的舞台。只要没有触犯现有法律法规禁止性规定，你都可以做。这就形成了个人合作建房是一个探索的阶段，也就是刚才很多发言者提出的为什么个人合作建房道路走得这么艰难。

　　第二，个人合作建房也没有一个很明确的法律指引。现在我们找到的是92年国务院颁布的城镇住房改革管理暂行规定，我认为这个法规和现有的个人合作建房行为是比较相近。但是里面的内容还是有所区别的。第一个，个人合作建房发起者在这个条例当中是没有明确规定，明确允许个人可以作为合作建房的发起者。这个暂行规定只是仅仅规定单位或者行业、政府部门批准的发起者可以作为合作建房的发起者，没有规定个人。由于没有一个明确规定，所以政府部门的主观意志就很随意。从现有合作建房现象来看，其实在温州、在大连，政府部门对个人合作建房还是有微词。比如温州合作建房，就是建设局认为这个合作建房存在违规的现象，违规是违什么规呢？就是说你没有房地产开发资质进行房地产开发，他不是指你个人合作建房这个行为，他只是在别的法规中对你提出异议。所以我个人目前个人合作建房阻力主要来自这块。既然全国各地个人合作建房都形成了一个势头，呼声也很高，我认为应该向政府、向立法机关更多的呼吁颁布有关个人合作建房的法律法规，特别是修改92年的城镇住房改革暂行条例，这更符合目前个人合作建房这个行为，得到政府部门的支持和法律明确的规定以后，我想个人合作建房的道路会走得比较畅顺。从目前现在这个情况来看，个人合作建房一个主体其实是很不明朗，比如说我个人参加牛刀先生的个人合作建房团体，由于现在个人合作建房主体资格不明朗，我不明白跟谁签订的合同，俗话说名不正，言不顺，你这个没有法律保障，我跟你签订的合同肯定就无效的合同。所以我认为现在更多的应该是去研究相关的法律，打法律的擦边球，这一点上温州合作建房模式，那个发起人赵智强他研究目前的法律我认为是研究的比较透。我想这个模式很可能以后就是个人合作建房模式的推广。为什么说他这个模式比较能行得通呢？第一，他是以温州营销协会组织合作建房。一个协会在法律上，它是一个团体法人，也符合92年国务院颁布的城镇住房改革暂行条例里面的个人合作建房主体。第二，他首先要求合作建房者参加这个协会，只有参加了，才能取得个人合作建房的享受者。在法律上他这两点是打了擦边球，主管部门要找他的岔子是找不到的。所以温州这个模式我认为在现阶段法律法规来看，他是研究的已经透。这是在现有法律情形下，参照温州的模式，我想个人合作建房会走得比较顺。这是我个人对个人合作建房一个看法。

　　第三，我个人对合作建房的一些意见。从目前个人合作建房取得土地的途径来看，都是去参加市场上商品房的土地拍卖。刚才几位发言者也讲到了，作为个人合作建房团体去竞投商品房土地拍卖，这显然是不能跟发展商抗衡，事实也证明了这一点。牛刀的拍卖，给金地公司两倍的价钱压下去了，北京几次的拍卖都打不过发展商。个人跟发展商实力相差非常悬殊，从这一点上我觉得非常难走得通。个人合作建房取得土地的途径应该从两方面考虑：第一，向政府部门申请微利房、经济适用房土地，免交或者减交地价、税费。第二，考虑进入农村集体土地流转地。这一块广东省已经开放了，农村集体土地流转办法当中，允许集体土地是盖农民房的，在这一点上也是一个打擦边球的行为，我觉得作为个人合作建房组织者应该在这方面充分利用这个政策法规去取得集体的土地来进行个人合作建房。用集体的土地去进行个人合作建房还有一点优势是什么呢？商品用地取得的土地进行合作建房，按照牛刀先生所倡导的我这个合作建房组织就是非盈利、非公益，如果仅仅以成本价给各个合作建房者，那么这里面这个房子就有一个很大的投机性的空间。这样就会使很多合作建房参与者抱着不纯的动机，不仅仅是为了买房住，而是为了炒楼，这样就会违背你的宗旨，如果这种事情一发生，政府肯定第一时间封杀。在商品房这个土地上竞投，这个与价值观也是不相符，也就是存在里面利润太大，会吸引很多动机不纯的投机者进行投机，这种投机行为会形成一系列不良后果，如果你用集体土地来进行合作开发的话，那么这个集体土地建起来的房子不能转卖，这样的话，使没有房子的人居者有其屋，这样才能实现你的宗旨。这两点会使合作建房更好的走下去。

　　刚才有两位先生谈到合作建房确确实实步履很艰难，但是并不是说不能走下去。在我的朋友圈子，我们在05年大家在聊天过程中曾经就有这么一种想法，就是朋友当中我们到时候退休了怎么过这个生活？其中有的朋友就提出我们大家集资去选定一个风景秀丽的地方盖一个四合院，把里面所有设施、包括医院、商场等等都有，搞它100来户，一个大的四合院里面做成一个适合养老的，他们提出有一个老伴、有一个老底、有一个老窝、有一帮老朋友大家共同度过晚年，这也是一种合作建房方式。问题就是谁去做？大家都有工作，没有人主动牺牲自己的工作主动去做这个事情，如果按照这个朴素的想法，这个合作建房是可以做。所以我个人觉得个人合作建房虽然现在没有一个明确法律规定，但是为个人合作建房倡导者提供了一个更加广阔的舞台，可以去尝试，我个人也非常支持牛刀先生的做法。谢谢大家！