身居繁华陆家嘴，房价跻身中国地产第一梯队阵容，却因不能实现步行5分钟解决柴米油盐的问题而烦恼——这一社区配套的硬伤决不只是陆家嘴的问题。

    记者获悉，《上海市地方标准社区商业设置规范》送审稿日前已由市质量技术监督局递交。此文件出台后，将进一步明晰上海社区商业在数量、形态与功能上的分级定位，为社区商业的开发、投资以及经营提供参考。

    上海的社区商业配套很成熟，但硬伤难免。商业地产究竟该如何围绕不同商圈进行配置？这是一个难题。过犹不及，这个问题作用在上海的中心城区和近郊居住社区产生截然不同的结果:有的配置过高、有的配置不足。

    身居繁华陆家嘴，房价进入中国地产第一梯队阵容，却因不能实现步行5分钟解决柴米油盐的问题而烦恼——这一上海社区配套的硬伤决不只是陆家嘴的问题。

    记者4月份将全面展开上海社区商业配套的热议话题，希望百家争鸣贡献智慧，也希望借此发现上海社区商业配套中的典型问题和典型案例。在第十一个五年规划中，上海要解决传统商业和新建社区商业配套差距，不妨先来听听专家们眼中对于上海社区商业配套的建议。明日，本报将详细介绍独家获悉的《上海市地方标准社区商业设置规范》细节，以供业内决策参考。如何享用社区商业奶酪

    社区商业配套要点

    阶段时间跨度　阶段特性　社区商业要点短期居住区建成2年内居民逐渐入住　餐饮服务＋装潢配套中期社区建成后2－4年家居装饰基本结束大型零售＋小型便利长期社区建成4年以上社区步入成熟阶段主力店＋专业店

    五合智库总经理邹毅认为，与早期集聚不同，2000年以后上海落成的社区商业大多都属于集中开发形成，这些居住区在开发时就有大体的招商规划，并预留了一定的商业空间。然而现时普遍的招商策略却是粗略地设定一些餐饮和零售设施，或者简单地将所有业态一并引入。这样的开发方式，只会导致新建社区内商业配套日渐缺失。

    通常新建社区从建成到成熟需要4－6年，讲究不同时段业态的互补经营。所以社区商业的开发无法一蹴而就，需按照短期、中期以及长期三个阶段来制定业态组合。

    在居住区刚建成的两年里，除了餐饮零售等普及型商业之外，同时需要适量引进经营装潢、电器或建材等业态。此时提供餐饮与家居装饰的业态将满足新住户的需求特性，并获得较高的边际收益。

    两年后家居装饰进入尾声，人口入住率达到一定水平、尚未达到高峰之际，零售业缺口开始日渐放大，此时大型零售企业以及小型便利店可迅速满足社区消费需求，也可在早期屏蔽不良摊贩的进入。

    当社区步入第四个年头之后，居住区人口趋于高峰，消费量迅速增长，此时就需要主力店。目前社区主力店多定位在大型零售商业，如沃尔玛、家乐福等。品牌商业的选址有其系统而严谨的方法，他们的落址处会吸引众多品牌的跟随者，从而带动其他商业地产销售。其次，在商业经营中主力店也会带来人流和客源，使其周围其他商业的经营者受益。

    在引入主力店的同时，也要为社区商铺设定一些个性化的专业店，如美容美发、维修、照相等。除了涉入主力商业所无法涉及的消费市场，多元的业态组合将包揽人们日常需求的所有服务。