近年来，广州各大品牌发展商纷纷高调进军商业地产，更以前所未有的热情投入于REIT’s上市。业内人士担忧，众多以住宅起家的发展商们一窝蜂上马商业地产项目，一旦遇到资金链断裂，将直接影响房地产市场的健康发展。

    利润高于住宅市场

    近日，保利地产董事总经理宋广菊对外透露，保利地产已正式启动商业地产战略，其南海保利水城的16万平方米购物中心和一座五星级酒店将计划率先通过RE鄄IT’s在海外上市。而在此之前，城建集团、富力地产、美林基业、合生创展、光大地产等广州品牌发展商，两年内都纷纷涉足SHOPPINGMALL、专业市场、酒店等商用物业市场。商业地产开发热，已成为广州品牌发展商的一大发展动向。

    考验资本运作能力

    但也有业内人士对此风潮深表担忧，认为商业地产开发运营是一项长期的、高投资的资本运作过程，任一环节资金难到位就会出问题，需要大量、长期资金作支持，并不是每个开发商都吃得消。一旦前期规划不周，“香饽饽”也会变成“烫手山芋”。合富辉煌商业物业部研究经理邓育华表示，商业地产开发运营考验的是开发商的资本运作能力，其间风险不容忽视。

    据了解，实际上，在广州由于资金问题烂尾的商业项目并不少，如新中国大厦、亿安广场（现已盘活为万菱广场）、中诚大厦（现已盘活为中石化大厦）等。即使是目前经营状况良好的正佳广场，在开发过程中也多次出现资金问题，股权被迫转让。而堪称“中国第一MALL”、“广东最大的收银机”的天河城，其成本回收时间也经历近十年光阴。

    并且自“831土地大限”后，地价成本翻倍增长、土地出让金交纳时限缩短，令商业地块土地成本日高，实力不足就难以为继。再加上商业地产的高额回报多来自物业后期的租金回报，这个长期过程又需要大量设备维修、宣传推广和招商管理等运营成本。

    融资准入门槛较高

    商业地产项目的开发、运营资金投入大，要解决资金压力，许多发展商都将进入资本市场融资作为首选办法，于是组织公司上市、发行REIT’s等资本运作手段，都成为发展商融资的重要渠道。然而，无论是组织公司境内、境外上市，还是发行REIT’s，均有较高的准入门槛。譬如REIT’s的资产范围主要针对成熟的商业地产项目，而国内很多发展商都以住宅项目起家，对商业地产，无论是在市场定位、建筑规划或项目运营等各方面都缺乏实践经验，缺乏让投资者信服的能力。

    为何热追商业地产

    一位香港上市的内地大型开发企业广州负责人向记者坦言，随着住宅开发的限制和压力的不断加大，在市场格局未明朗前，投资商业地产是一个很好的选择。SOHO中国董事长潘石屹也曾表示，当前大力开发经济适用房和限价房的政策，肯定会改变住宅市场的格局，以及影响开发商的利润，而目前开发商业地产所获得的利润要远远高于住宅市场。

    确实，近年来接连出台的多轮房地产宏观调控政策，使住宅市场大环境面临变革，而当中涉及商业地产的政策却很有限，使得发展商们纷纷“逃离”住宅市场，转战因更注重长线投资而显得相对稳定的商业地产。（记者 李琳）