3月20日，招商地产（000024.SZ）的年报与万科同时出台。与万科各项指标超过50％的增长相比，招商地产的业绩显得中庸，主营业务达到29.39亿，增长10.53％，实现净利润5.68亿，增长34.7％。同城的万科、中海的销售额则在百亿以上、净利润在20亿以上绝尘而去。
尽管如此，招商地产依然是众多机构追捧的对象。3月27日，在招商地产举办的2006年业绩说明会及2007年新产品发布会上，数十家券商、公募基金、私募基金纷纷到场。对于投资机构而言，招商地产的商业模式有着足够多的“故事”与想象空间：在国内的房地产行业，万科代表了专注于住宅开发并不断追求规模扩张的模式，招商地产则是国内为数不多规模扩张与持有物业双线并举发展模式的代表。
2004年，招商地产在深圳的销售总量达到34.76亿，位居深圳第一，超过万科当年在深圳的销售额。然而进入2005、2006年，业内所共认的地产整合期，万科的销售额则分别达到139亿、212亿，而招商地产依然徘徊在26.6亿、29.3亿。在2007年，万科的销售规模直指400亿，而在3月27日，招商地产总经理林少斌表示，招商地产未来5年的目标是再造一个招商。也就是说5年内销售规模达到约60亿。
林少斌对记者表示：招商地产并非一味追求规模扩张，仍然将沿着招商既有的节拍，寻求稳健的增长。而必须研判清晰的是：作为房地产企业的一种商业模式代表，招商地产扩张与持有并举的发展模式究竟有何特点？这一模式又是如何形成的？这一模式是否导致了招商地产多年以来稳健而又相对保守状态？招商在扩张与持有这两个方向有着如何的发展空间？又有着如何的羁绊？大量持有物业，对于招商的未来又有着怎样的想象空间？这一系列问题依然是解读招商地产作为代表地产开发行业一种标本模式的关键点。
招商地产模式的特点
在3月15日招商地产公布的定向增发方案这一个动作中，几乎可以全面透析招商地产的战略特点：企业发展模式、所依赖的背景资源优势，以及招商地产本身目前的业务结构与所处的发展水平。
规模扩张与持有物业双线并举，这是招商地产所特有的企业发展模式。根据招商地产2006年年报，房地产开发与销售占公司主营业务收入的54.5％，利润贡献占65.47％。其余的销售额、利润则主要来自出租物业的经营、房产中介服务、物业管理、园区供电供水等。
在3月15日招商的定向增发方案中，招商地产拟募集23亿资金，其中11.3亿将用于收购蛇口新时代广场写字楼、美仑公寓土地使用权及开发建设。上述两项物业将用于未来的出租经营。而此次募集资金另有7.7亿将用于招商地产新增两个地产项目：海悦华庭、南京仙林。此次增发策略，开发与持有的双线并举表露无遗。林少斌对记者表示：未来招商地产仍将以地产开发的规模扩张为主要目标，持有性物业将寻求适度增长。
伴随着中国城市化进程不断加快，物业不断升值的背景之下，持有物业绝对是企业资产积累的重大利好措施。事实上，对此，专注于住宅规模扩张的万科有着自己的考量，万科总经理郁亮对记者表示，沉淀物业的升值预期在当前是相当明确的，但万科目前考量的是：万科是否具备足够的资金实力沉淀大量物业？万科是否具备经营商业性出租物业的能力、人才储备？
尽管目前招商地产的净资产、总资产规模均低于万科。但是招商地产则有着万科无法比拟的大股东优势，这是招商地产得以大量持有物业的关键因素。在3月15日招商地产公布的定向增发方案中，拟募集的23亿资金由招商地产的第一大股东蛇口工业区有限公司将以现金全额认购。招商地产、蛇口工业区都属于招商局控股企业。23亿的定向增发，大股东一家就搞定，相比其他企业定向增发在多个机构间游走、博弈，招商地产融资相当轻松。
招商地产的大股东不仅有钱、而且有“物”，且“物”的质量相当不错。在此次定向增发中，招商地产将预计用8.8亿购入蛇口新时代广场物业，这一建筑面积约8.7万平方米、高189米的写字楼，被评为深圳西部金牌写字楼，出租率达97％。这一“现金奶牛”物业就来自于大股东。而且按此番预计的收购价格：每平方米约1万的写字楼在深圳的公开市场几乎很难找到（按市场人士的估计，新时代广场写字楼的市场价当在每平方米2万以上）。
