3月下旬，北京市统计局公布了今年北京前两个月的房地产数据，与去年同期相比，商品住宅现房销售面积下降近七成，期房销售面积下降近四成。与此同时，房价继续上涨。这容易造成一种“有价无市”的印象，然而事实并非如此。

    一个更加明显的淡季

    真的是买房人变少了吗？由于住宅面积大小有别，单看面积还不能完全确定购买人数的变化，也有可能是更多的人购买了小面积的房子，套数正可以来说明这个问题。根据北京市建委交易系统的统计数据，今年1、2月份商品住宅预售登记分别仅有9935套、5372套，与去年相比，总共减少了7000多套。虽然是传统的销售淡季，这两个月购房人数的锐减还是让人有些迷惑。

    事实上，“下降的是别墅和普通住宅的销售量，公寓的销售量反而是上升的。”戴德梁行高级助理董事岳锋钢说。

    根据戴德梁行提供的数据可以看到，与去年同期相比，今年1、2月份别墅的预售登记面积下降了近70%，普通住宅的预售面积下降了近两成，而公寓的销售面积增加了60%以上。但是，别墅和公寓在预售总面积中只分别占据了约1%和7%的比例，因此对绝对值的影响并不大，总量的减少主要还是在普通住宅市场。对于购买市场发生的变化，岳锋钢认为“存在两个极端”，一是普通住宅市场对政府宏观政策的良好预期而停止购买，二是高档住宅市场对市场规范化的利好憧憬而产生的购买。“高档公寓的购买者是属于经济实力的中高层，国家对房地产市场的一系列调控，增加了他们对市场规范化的预期和信心。”岳锋钢表示。

    总之，需求量依然旺盛，只是“今年的淡季体现得更明显”，那么具体的原因又是什么呢？

    影响因素

    由于受到国家批地的禁令，别墅用地日益减少，供应量也在随之下降。报告显示，2006年别墅新增建筑面积和供应量同比2005年下降21.6%，今年前两个月新上市的别墅只有6个，供应量还会继续下降。“价格对购买的抑制是另一个重要原因。别墅的交易下降和别墅价格的上涨是存在直接关系的。”岳锋钢表示，他并不愿意透露别墅价格上涨的具体数据。但根据北京市建委发布的商品住宅预售成交记录显示，2006年1至11月份，售价每平方米16000元以上的高档别墅成交均价为每平方米24273元，同比上涨22.9%。

    在普通住宅市场，普遍认为政府确保3年内提供1000万平方米的经济适用房和1000万平方米的限价房的供应量的两个“1000万”政策，分散了普通购买者对低端住宅的需求。目前，市面上的住宅总价偏高、地理位置也较为偏远，适合购房自住的房源选择较少，构成了客观的影响因素。根据统计局的数据，今年1、2月，北京房屋销售价格涨幅比去年同期提高1.6个百分点，“现在价格很惊人了！”我爱我家副总经理胡景晖感叹道，“前不久我看到的一个项目，位置都到南四环了，刚开盘就卖到8000多，价格太惊人了。”近日楼盘点击排行榜前五名中，除了一个项目是在西南三环外的经济适用房，另外四个项目全都在五环外。这种情况迫使有购房自住需求的人继续寻找合适房源。“二手市场能补充一部分需求量”，岳锋钢认为，而我爱我家也表示，与去年同期相比，过去的两个月二手房的销售量增长了15%至20%。“这两个月本来是淡季，但销售量反而上升，特别是2月25日以后，交易量上升得特别快。”胡景晖说。除价格增长减缓外，地理位置也是二手房的一大优势，据了解，目前二手房房源绝大多数都在四环以内。