应增加有效供给

    更多楼盘则在市场观望浓厚时期选择捂盘。万里板块的一个楼盘计划最早于去年的8、9月开盘，后来延至去年的12月左右，之后再拖延至春节后，现在新的开盘时间又定在了4月。上海的新盘供应量曾在去年底今年初经历了数周的持续下降阶段。

    与此同时，由于资金问题，开发商有意或无意地拖延在建项目的建设周期，或是待开工项目的准备周期，也使商品房的开工面积出现连续三个月低于竣工面积的情况。易居报告显示，2006年5月~10月，上海商品房新开工面积出现较大幅度的跳跃性变化，其中新开工面积最低量出现在8月，仅111万平方米，较高点出现在7月，为308.6万平方米，变化幅度将近200%。

    回建强认为，这一时期是调控政策密集发布时期，新开工面积情况对政策敏感度大，才会出现大幅度的变化。但是到了去年12月，新开工面积重新恢复到一个较高位，达到近540万平方米。

    但回建强依旧表示，目前最重要的问题还是实现有效供给。尽管去年上海推出了不少住宅用地，但是其中的大部分仍集中于郊区。对于大多数消费者而言，郊区供给是"无效"的。因此问题的关键在于，如何增加市区的有效供给。持相同观点的还有顾建发，他表示，去年外环的房价虽然出现了下跌。但对于大多数市民来说，外环外的商品房大多属于无效供给。

    "将城区内未开发的土地有效地利用起来会是一个比较好的解决途径"，回建强进一步透露说，他曾经看到相关部门对市区内已出让但未开发的土地进行了调查并形成报告，"为数不少"。"希望未来在这方面会有所动作吧"。

    无论是上海社科院报告，还是易居报告，目前比较一致的看法是，2006年上海房价走势已基本企稳。上海市房屋土地资源管理局副局长庞元此前也在一个非公开场合表达过类似看法。他当时表示，上海房地产市场的调控已基本到位。

    实际上，庞元曾经以一个非常生动的例子，试图说明房地产市场的泡沫问题："有人用啤酒形容房地产市场，啤酒没有泡，啤酒就不好喝，反过来说啤酒都是泡，你就喝不到啤酒了。如果我说一桶啤酒深一米，马上就有经济学家提出，你这桶啤酒泡沫有10公分。所以你这桶啤酒就只有90公分深，应该把泡沫清除掉，这是对的。"

    这多少能说明上海房地产市场调控为什么并没有如消费者最初所希望的那样--房价下跌。"两年的宏观调控，房价仍然没有跌，这多少说明了一些问题--以后也不会有大幅的涨跌出现了，除非行业的周期到了。目前房地产市场最关键的是结构问题，而非价格问题。"回建强表示。(记者 翟宇)