［案情简介］

    2006年2月4日，陈某与王某签订了房屋买卖合同，合同约定：陈某以78万元的价格购买王某位于罗湖区某花园的一套房屋，陈某如约按期交付了定金和首期款并办理了按揭手续，双方于2006年3月26日办理了房产过户和房屋交接手续。陈某入住后2个月，发现房屋的卫生间出现渗漏。陈某找到管理处要求维修，管理处却要求陈某先支付维修费2000余元，陈某于是就维修和赔偿问题多次找原业主王某协商，但王某不同意赔偿，于是陈某诉至法院，要求王某赔偿。

    ［法院判决］

    法院认为，经检测，房屋的卫生间出现渗漏问题，主要是由于发展商在修建房屋时防水层未处理好的原因，属于隐蔽的质量问题。没有证据证明原业主居住期间出现该质量问题，也没有证据证明原业主明知有质量问题但未告知购买人。因此原业主对此质量问题就不承担保证责任。故驳回陈某的诉讼请求。

    ［律师说法］

    根据合同法的规定，买卖合同的原业主应就买卖标的物向购买人承担质量瑕疵担保责任。但由于“二手房屋”一般已使用一定年限且存在二次装修等情况，因此，在二手楼买卖中，如原业主故意隐瞒房屋质量瑕疵的，原业主应承担赔偿责任。而对于原业主已如实告知瑕疵或购买人已明知瑕疵的，则原业主不承担责任，同时购买人对二手房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非原业主在装修、使用房屋过程中所产生，而是房屋本身所固有的或者建筑施工质量造成的，若没有证据证明原业主是当时清楚或知晓的，原业主亦不承担瑕疵担保责任，但如果二手房屋还在“保修期”内，购买人可以通过原业主的协助向发展商主张保修责任或赔偿责任。

    同时，需要提醒的是，购买人和原业主也可以通过协商，在《房屋买卖合同》中约定原业主需要承担的质量责任期限和范围。