在深圳楼市重心大举转移关外的过程中，宝安新中心区、龙岗中心城，这两个次级城市中心的楼市显得格外重要。西边的宝安新中心区起步早，甚至已经领楼市风骚三年有余，更由偏安一隅、无人赏识的荒草地，一举升格为深圳西岸、国际西岸。东边的龙岗中心城起步较晚，却是适逢其时。2006年，龙岗开发量大增。对比之下，值得关注的是，东西两座城的楼价均呈现明显上升的势头，但两边消费者购房的用途却有比较大的差距。也许，龙岗后发制人，却将因此而走得更健康。

    宝安新中心区：炒家比例超过四成？

    以国际西岸为龙头，已经持续高速发展了三年有余的深圳西部楼市的未来发展趋势将是怎样的呢？世华地产公布的《宝安中心区崛起对周边住宅的影响》研究报告认为，宝安中心区已经成为了区域豪宅片区，置业投资比例超过40%，楼价拔高的速度太快，因此未来西乡、新安片区的楼市将成为宝安中端客户群最重要的置业区域。

    宝安中心区楼价高供应少

    目前，宝安中心区入市的住宅项目共有12个，总建筑面积为202万平方米。综合二、三级市场的当前售价，宝安中心区房价已经突破10000元/平方米。世华地产研究人员认为，这些项目集中了宝安本土消费者中大量的高端客户，在楼价上升过快的情况下，本区域已经明显呈现出区域豪宅区的趋势。

    从需求上看，当前宝安中心区202万平方米的供应量，仅仅能够满足6至7万人的居住需求。由于炒家的入市以及住宅以大户型为主，所以相对于宝安住宅市场高涨的换房热潮来说，宝安中心区住宅的供应量相对较小。它仅仅能够满足宝安现有高端置业者的需求，对于未来潜在而且数量庞大的中端住宅置业者却没有更多实际的意义。

    中端客户或转移至西乡新安

    世华地产研究人员认为，从城市住宅结构发展来看，区域豪宅的发展需求增长远不如中端实用型住宅需求。宝安中心区在近两年的发展过程中，已经稀释了宝安区的高端豪宅客户，而未来潜在的中端客群却没有被激发出来。

    但是，国际西岸楼市未来的中端客群总量是极其庞大的。首先是宝安中心商务区未来的潜在置业需求者。宝安中心区未来规划写字楼超过50栋，机场扩建以及大铲湾投入使用等产业配套完善之后，将带来庞大的白领置业客群。其次是南山商业文化中心建成之后带来的白领置业群体。以当前南山片区的住宅均价可以预测，南山商业文化中心区所辐射的住宅片区均价将超过15000元/平方米。这种现象将会进一步刺激南山中端置业者将置业目标锁定宝安。

    当前宝安中心区住宅均价破万的市场表现已经为置业者设置了很高的门槛，所以，可以预想，他们将会把目光锁定在新安、西乡等区域的中端物业上。

    周边大户型物业将受追捧

    另外，从目前宝安楼市的需求结构看，2006年前11月，销售均户面积为109.1平方米，2005年同期的销售均户面积为105.1平方米。说明市场的需求主流依然在100平方米左右的实用三房。

    现在宝安中心区的物业以新盘居多，住宅多为二房和三房的大户型，这已经吸纳了很大一部分高端客户群。在宝安楼市换房潮正汹涌而来的情况下，大户型物业必然更受追捧。

    世华地产预计，尽管宝安中心区未来依然会有住宅入市，但是以当前政府批地的情况看来，未来宝安中心区住宅将以90平方米以下的物业为主，与周边片区物业户均100平方米相比，缺乏居住的舒适性。所以，周边区域的住宅也可能成为自住型或者是换房者首选的区域。