〉〉〉 社区商业价值有待更深挖掘

    〉〉〉 投资深圳商铺正当时

    粗放型开发、社区规划失衡、招商定位不清曾经困扰深圳社区商业发展

    社区商业开发转向精耕细作

    随着城市商业中心的不断成熟，商业地产已经进入一个社区商业开发的时代，大规模的城郊社区开发，以及城市中心区的旧城改造，带来了大量的社区商业。社区商业的开发必须充分了解社区商业的消费特征、定位特征、招商特征、销售特征、经营特征，从而使得社区商业的开发进入专业化、精细化的运营。

    社区商业粗放式开发弊端渐显

    目前，深圳社区商业粗放式开发的现象比较严重，主要体现在几个方面。

    粗放式规划。开发商开发一个社区项目，通常是以住宅为主，商铺只是配角，在建筑规划设计上重住宅轻商场。开发商在设计方面常常为了保住住宅的户型、朝向等，对裙楼商场的空间破坏性很大，如住宅核心筒的位置摆放不当，使得整个商业裙楼空间被隔断，住宅大堂出入口、消防疏散梯等的布置会破坏外部商业街的连续性，使得室外商业街的商业氛围荡然无存。粗放式的规划就导致许多商业裙楼无法充分利用，进而影响商铺的销售、招商、经营等。事实上，对于一个社区项目来说，重视商业开发价值与重视住宅开发价值同样重要，因此开发商应该摒弃粗放式的商业开发，要把商业开发与住宅开发放到同等重要的位置上来，把商业规划提前到项目规划之初。

    粗放式营销。很多社区项目的开发商往往连同住宅一起，将商业部分也委托给住宅代理商策划营销，不额外寻找专业的商业策划代理公司合作，结果导致对项目不定位不招商，商铺买完后由业主自行处理经营，导致谁的租金高就租给谁，常常出现中介、药店等承租能力较强的连锁店遍布社区，而其它一些必需的业态则处于空白状态。粗放式的营销模式导致的结果就是商铺销售和租赁的价值没有实现最大化，同时由于招商经营放任自流，社区商业大大降低了对社区的服务品质。

    粗放式定价。不少社区商铺售价没有经过专业的价值评估体系来制定价格，有的项目看别人卖多少就定多少价格，定价的随意性过强，有的根本就不了解商铺定价的基本元素和要点。实际上，商铺的市场价格永远是处于动态之中的，需要良好的把握，同时商铺的价格也与商业的营销策划息息相关，如果经过专业市场定位、合理业态分布、招商、经营管理等环节，社区商铺的价值就可以得到良好地发挥，就可以突破一般常规价格。而粗放式的社区商铺价格定位，导致的后果就是开发商开发利润的损失。