楼市投资、投机需求难持久

    房价飞涨曾是上海房地产市场的一个刺眼的标签。中房上海住宅指数显示，上海商品住宅价格２００５年６月比２００２年１２月上涨７２．５％。多数购房人感觉，这还是个非常保守的数据。

    住房价格非正常上涨与成本增加关联度并不大，而主要是受供求关系左右。其时，大量的投资、投机需求充斥市场，供不应求的局面被人为地加剧。上海社科院的研究报告认为，这不仅影响了广大居民居住条件的改善和城市化进程，最终还会影响房地产自身的健康发展，影响社会稳定和经济健康。

    事实上，２０００年以来，上海的商品住宅投资和新开工面积逐年大幅增长，后续供应量在递增。２００３年，商品住宅竣工面积超过２０００万平方米，批准预售面积超过３０００万平方米；２００４年，竣工面积和批准预售面积均超过３０００万平方米。供应量累积所致的空置量隐患已现，但当时大量投资、投机资金点燃的火爆市场，暂时掩盖了这一矛盾。

    到了２００６年，在宏观调控的连续作用下，短期炒房者纷纷离场，长期投资者也变得谨慎，只剩下有限的真实住房需求。上海商品住房供求关系开始出现逆转，商品住宅租售量占供应量（竣工面积与上年空置面积之和）的８９．２７％。这意味着市场需求开始小于供给，商品住房供应无法被全部消化。

    当投资、投机资金作鸟兽散后，对住房市场起到真正支撑作用的唯有自住需求。但高企的房价令购买力有限的潜在购房人心有余而力不足。

    上海社科院的研究报告指出，上海居民家庭总支出逐年快速上升，２００３年家庭总支出开始超过总收入，负债居民家庭逐渐增多，对购房需求增长不利。由于上海居民家庭可支配收入增长速度呈倒金字塔形，高收入户增收速度高于中低收入户，而中等收入户和中等偏上收入户才是未来购房自用需求的主力，这会制约需求的形成。加之“十一五”时期，股市表现将日趋好转，居民投资渠道增多，政策不鼓励住房投资，住宅投资需求将大幅度减少。

    鉴于上海楼市供求关系逆转，自住购买力有限，投资需求已不可期，上海社科院的研究报告警示，要“防止出现房地产硬着陆的风险”。（记者 徐寿松）