伴随着北京市城市化发展和旧城更新改造，近三年整个房地产市场处于高景气发展阶段。相对于住宅市场供不应求的状况来说，北京商业地产面临着前所未有的发展机遇与挑战。

    三年放量“逼急”商铺投资

    近3年北京商铺市场放量显著。据建委预售证数据统计，2004－2006年新增商铺供应面积已经达到660万平方米以上。考虑到2004－2006年北京常住人口每年平均净增40万左右，三年下来合计增加120万左右，社会消费品零售总额年均增长12％，年通货膨胀率2％左右。由此可推断，新增商铺供应总量已远远超过需求增长速度。

    此外，由于国内商业地产开发前期的融资瓶颈和专业化水平欠缺，导致真正适合商家经营的商铺有效供应不足；再加上普遍缺乏后期商业经营管理人才，使得大多商业项目的招商陷入困境。商业地产的成功不仅仅体现在物业销售期，成功经营才是最终目标。2007年新商业项目的经营问题暴得将更加频繁。

    城市化进程“催生”新商机

    随着城市中心区的升级改造，2007年东城（王府井）、西城（西单）、崇文、宣武、朝阳（CBD）、海淀（中关村）等地区将有大体量商业推出。如：王府井富阳广场、美晟国际广场、西单MALL、国瑞城、福地广场、华贸中心、国贸三期、万贸购物中心等。

    与此同时，随着城市化进程的加快，2007年城市边缘大型社区配套类商业增量依旧十分显著。如：上地的硅谷亮城；清河的橡树湾商业中心、清河新城商业中心；回龙观的北店时代广场；立水桥的龙德广场；望京的方恒国际中心；朝青的泛海国际商业中心、北京新天地等；百子湾的沿海赛洛城；通州的世纪星城；南城的远洋自然新天地；西南部的万年花城；鹏润国际时尚交易中心等；西四环的远洋山水等。北京“十一五商业发展规划和零售业白皮书”的指引重心均预示着商业物业外扩趋势将不断加快，北京传统商业结构内重外轻的特点将逐步得到改变。

    风险中蕴藏变革机会

    在竞争日趋激烈的市场环境下，2007年北京商业经营风险中蕴藏着变革的机会。一方面，在居住人口密度已相对较大的百子湾、望京、回龙观、立水桥等区域，中高档次大体量商业从无到有逐渐发展起来；另一方面，即将在CBD、金融街开业运营的高端商业，将吸引北京甚至中国整个北方城市最具购买力人群来此消费。北京市新的商业格局有望在2007年初步成型。下面主要选取具有代表性的若干项目作具体介绍。（作者为华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司市场研究中心主任）