穗楼市“北优南移东拓西进”

    在广州由内至外划分的“三级同心圆”最中间，由新荔湾区、新越秀区、天河区和海珠区四个区组成，这是目前城市意义上的广州，是广州商业、贸易和行政中心，也是写字楼、商铺、公寓重点区域。

    广州城市中心外围、同心圆第二级，包括白云区、萝岗区、黄埔区和番禺区。地铁三号线开通、火车站落户钟村、亚运村落定番禺、白云新城规划出台等利好，使得这一区域成为广州千万“新移民”居住的核心组团和板块。

    以“新机场为发展契机”的花都和以“广州未来中心为发展契机”的新建南沙区是新广州的第三圆圈。基于新机场高速以及地铁三号延长线等交通优势，这里开始形成广州楼市“别墅区”。譬如，碧桂园凤凰城、假日半岛、美林湖国际生活社区大都呈现“千宅万亩”之势。

    按照广州城市格局变化回头再看楼市价格变化。2006年，广州楼价均价突破每平方米8000元，老牌城市中心珠江新城均价突破20000元。业界普遍预计，2007年广州楼市升幅将达到12％至15％，理由包括：

    其一，从价格看，与北京、上海和深圳等城市相比，目前广州房价有较大“价格洼地”，这是过去十年，广州房地产“低地价、低楼价、低层级产品开发”的结果。在广州目前住房自有率超9成之后，将结束“物美价廉”房地产时代。

    其二，从购买力看，广州人均收入比北京高，跟上海差不多。广州目前人均存款超过7万元。广州经济的腾飞，特别产生了一批极具购买力的高收入者，抢购大户型的热情较高。

    其三，从供求看，更多广州人开始关心“换房居住升级”和“买楼保值升值”等问题。广州今年将有60万套“房改房”，以及大量写字楼、公寓和别墅等投资性物业产品入世，而产品供应总量维持在1000万平方米左右。

    其四，随着泛珠江三角洲更紧密经贸与生活往来，两小时生活圈、工作圈、财富圈开始形成，越来越多的人率先在珠三角跨区域投资、置业。

    从“平民化消费时代”到“房地产财富时代”，从一个城市中心到“三级同心圆”，从单一城市发展到跨区域城际化，2007年，广州楼市在谋变。（杨漾）