商品房将大量过剩

    而对于另外一个在上海地产界争议多年的话题，即上海到底存在不存在商品房过剩的问题，报告根据翔实的数据，认定上海商品房将大量过剩。

    自本世纪初起，上海的商品住宅投资和新开工面积逐年较大幅度增长，导致后期供应量激增。2003年，上海商品住宅竣工面积超过2000万平方米，批准预售面积超过3000万平方米；2004年上海商品住宅竣工面积和批准预售面积都超过3000万平方米。远超过市场正常需求的能力，供远大于求的隐患逐渐增加。只是2003~2005年上半年市场投资(包括投机)需求的大量进入，才暂时掩盖了这一矛盾。但隐患始终存在，且不断加深。

    “如果说，远郊区出让工业用地5888.9万平方米，是为了承接制造业的转移，那么出让住宅用地面积3552万平方米，占全市的46.7%，显然是过量和超前的。”上海社科院一位专家说。

    事实上，在大部分工厂尚在建设过程中、大部分制造业企业尚未开工生产、就业还不充分的情况下；在城镇基础设施尚未完善和中心城区轨道交通尚未建成(大部分甚至都未列入“十一五”规划)的情况下，住宅用地的过量和超前供应，势必形成“十一五”前期住宅的大规模建设和竣工。

    从环线来看，上海内环线以内地区新开工面积逐年下降；内外环线间地区2004年以后逐年下降，外环线以外地区逐年较大幅度上升。可以预见，“十一五”中后期，上述地区商品住宅将大量空置，并将影响其房地产业的健康发展。

    所以，未来几年，从上海商品住宅潜在供应量和潜在可实现需求量来看，将出现供远大于求的局面，空置量将持续上升。近期出台的一系列抑制需求的政策，对上海地区房地产发展是不利的，将加剧供远大于求的矛盾(包括空置累积产生的供应量和新增供应量)。