东线：花旗、大摩各出奇谋

    2月下旬，花旗集团房地产投资子公司Citigroup Property Investors（以下简称“花旗地产”）透露，他们一只规模为12.9亿美元的地产基金已募集完成，该基金将重点投向印度和中国市场。

    随后，花旗地产副总裁张虎跃接受上海媒体采访时称，他们在中国投资的比例，将会占到其整个亚洲房地产市场的25%左右。未来3年内，对中国内地及港澳台地区房地产市场的投资额会提高9倍以上，最高可达8亿美元。

    花旗挖角麦格理

    事实上，在此之前花旗集团已在人事上做了充分准备，将澳洲麦格理银行负责中国地产业务的主将姚蔚招至麾下并委以重任。

    近年来声誉日隆的麦格理银行，早在10年前已进入中国内地房地产市场，其成立的第一中国房地产发展集团，是首家在华开展业务的西方地产基金，起初资金规模就达3.8亿美元。它们主要在上海及北京投资住宅项目，所开发的“澳丽印象”是上海较为知名的楼盘之一。

    2002年，姚蔚加盟麦格理中国区，任第一中国集团首席投资执行官。她接受媒体采访时曾称，自己每年接触的内地地产项目超过100个，对中国市场可谓相当熟悉。

    这一点，正是花旗集团所看重的。姚蔚现任花旗集团房地产亚洲投资有限公司副总裁兼首席投资执行官，主要负责中国内地的地产投资业务。

    2006年12月，在香港举行的一次房地产金融论坛上，姚蔚介绍了花旗地产的投资原则，即“比较倾向自有资本5000万美元左右的项目，加上50%的银行融资，总投资是人民币8亿元上下，而花旗最低的单笔投资额度希望不低于人民币2亿元”。

    姚蔚承认，从整个国际市场现状看，基金是机会投资者而不是战略投资者。“比如说在中国内地大西北有一块地，10年后会有很好的规划发展前景，投资收益增长甚至是百分之几百，那么从花旗地产基金的角度看，我们会等到别人把路修了，把地弄好了，再考虑进入。”

    正是在这样的原则指导下，2005年11月，花旗地产斥资5000万美元收购了上海永新广场75%股权，然后又以5.2亿元人民币收购了上海大宁国际广场的写字楼部分。

    当然，自认为是“机会投资者”的花旗地产能在中国获得高额收益，并非偶然。早在2006年6月上海的一个房地产论坛上，花旗集团房地产基金首席投资策划师史迪芬·科里（Stephen M.Coyle）的发言就为此做了鲜明的注脚。

    “世界上很少有地方能像中国市场这样实现那么高的投资收益率的。”他说，“日本东京的写字楼平均收益率是3.5%，英国伦敦是4%，美国大城市是4.5%，而上海则达到7%。”

    大摩变身开发商

    今年1月，向来被视为只收购成熟物业而不直接参与开发的摩根士丹利旗下地产基金，做了一件出人意料的决定。有消息称，它们从中海地产手中将上海卢湾区一幅地理位置甚佳的地块拿下，摇身一变成为名副其实的开发商了。

    据了解，2003年7月中海地产获得六幅总占地面积达18.8万平方米的地块，但此后迟迟没有动工。今年1月，市场人士称，其中最受青睐的徐家汇路258弄地块一分为二，南侧地块由上海永威置业有限公司开发，北侧地块继续由中海持有。而这家永威置业的大股东正是大摩，小股东则是与大摩合作多时的上海永业集团。也就是说，大摩将直接成为该地块的开发商，按规划将建造一处集大型商场及写字楼为一体的超高层综合项目，建筑面积预计达10.5万平方米。

    熟悉卢湾区的人士认为，该地块所在的徐家汇路目前并无大型标志性建筑，2010年大摩项目竣工后，将成为这一区域地标。有趣的是，此次携手的大摩和永业集团，2003年时曾在上海知名楼盘“锦麟天地雅苑”合作过，当时大摩只是项目的小股东。

    分析人士指出，这次大摩之所以要亲自出手开发，最主要原因还是如今上海市中心已很难有优质的项目能以较低价格收购，它们不得不另觅新途。

    尽管大摩和中海未透露此次土地交易实际涉及金额，但考虑到中海当初是协议拿的地，地价应该相对低廉，而大摩此前曾出资收购过中海开发的上海广场的部分股权，这次卖地恐怕不会索价过高。加上永业集团属于拥有丰富经验的开发商，大摩可望有效降低开发风险，获取预期的收益。