北线：日资35亿下注京城

    3月12日，一桩涉及人民币35亿元的房地产交易大单终于缓缓浮出水面。

    当天，距北京传统地标国贸中心以东仅一箭之遥的华贸中心一期写字楼举行了隆重的剪彩仪式。这桩超级大单的当事人——华贸中心开发商国华置业与日本Re-plus 基金的高层，一道披露了双方合作的内幕。

    正是这家一直刻意保持低调的Re-plus基金，去年底以人民币28.35亿元买下华贸中心两栋写字楼（涉及面积共12万平方米），使后者赢得了2006年度北京单盘销售冠军的荣誉。

    在出售了部分物业面积后，一直宣称要持有经营华贸中心的国华置业仍坚持其并未改变初衷。“销售只是一个形式，实际上双方的关系是战略合作。”国华置业董事长房超说。

    这究竟是怎样的一桩交易？

    买家图长线收益

    房超透露，双方的合作协议中写明：写字楼的公共系统和商业面积不在交易之列，写字楼一期五层以上塔楼的受益权才归Re-plus基金所有。依照协议，他们还共同注资成立了一家资产管理公司，负责写字楼部分的运营和招租，双方各占50%股份，每年按5∶5的比例分成运营收益。Re-plus基金为此再投入了人民币近7亿元。

    耗费35亿元巨资却不能拥有整栋物业的产权和经营权，Re-plus为什么会接受这样的合作条件？

    对此，其年轻的总裁姜裕文的回答很直接：“虽然目前北京写字楼的租金水平只有东京同类物业的1/5，但再过三五十年，相信也会涨到东京的水平。我们买下来不急于卖掉，而是做长期持有的打算。”

    姜表示，在全球范围内采用简单的销售模式的房地产开发其实是少数派，更多的是持有经营模式。“我们注意到，中国政府正在进行的宏观调控，有引导房地产业转向持有经营模式的意味。”他说。

    在他看来，Re-plus基金最理想的投资对象是人口数量500万以上城市中的大型商业建筑综合体，项目必须是位于最好的地段、能够长期持有经营并且管理有方的。显然，坐落于北京CBD核心区的华贸中心，非常适合他们的胃口。

    据悉，华贸中心一期写字楼是这家日本基金在中国投资的首单业务，他们期望长期租金收益率在10%以上。开发商提供的最新数据称，目前华贸中心一期写字楼出租率达到了30%，且客户以跨国公司为主，收购方的乐观预期并非毫无根据。

    卖家欲分散风险

    对开发商国华置业来说，华贸中心立项之初瞄准的靶子是北京最好的商业建筑综合体国贸中心。然而，尽管背靠实力雄厚的母公司，整个项目中可销售的公寓物业回款也颇为顺利，但要全部持有包括商城、酒店、写字楼在内的大量经营性物业，资金上压力不小，何况项目施工期间，宏观调控风暴从未停歇。

    房超并不避讳此类质疑。他表示，当前国内房企基本没有市场风险，真正的风险来自自身资金链条，而国华置业把华贸中心一期写字楼卖给Re-plus基金，主要是基于现金流的考虑。

    “我们不太担心资金链断裂，但必须注意资金的合理组合，该赚的钱都得赚，但是要赚得安全，就像基金公司‘把鸡蛋装在不同的篮子里’以分散投资风险的策略一样。”他说。

    至于选择战略合作伙伴的原则，房超提出三条：第一要心合，即双方的经营理念是一致的；第二是人合；第三才是“资合”，即资金上的合作。

    “有多家基金和我们接触过，最终选择Re-plus，现在看来还是顺理成章的。”房超说。