春节前夕，在位于海滨南路和九洲大道上的几座高层公寓骤然亮起了“灯火”。据了解公寓里是一群“候鸟”南飞来珠海过冬的。当春暖花开时节他们又飞回北方。这群“候鸟”中有不少是购买了有产权的房屋。“候鸟”们离开珠海时将房子交给酒店方管理者，由其经营。这种模式就是产权式酒店。

    据业内资深人士介绍，产权式酒店（ｐｒｏｐｅｒｔｙｈｏｔｅｒ）严格地说来，是继酒店式公寓、商铺投资热之后的一种新型的房产投资和消费模式，根据其用途可分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等。产权式度假酒店主要分布在风光旖旎的旅游景地，而产权式酒店则分布在城市的商务中心（ＣＢＤ）。如珠海的吉大地区。产权式酒店、产权式商务酒店除了面积小这点之外，与一般小户型住宅的区别远大于共性。都是由时权酒店衍生而来。即由消费者买断旅游目的地公寓所有权。这一概念在上世纪六七十年代，由瑞士的亚历山大·耐提出。１９７６年，法国阿尔卑斯山地区开创了真正意义上的时权酒店，并进行经营。时权酒店最初就是作为一种商用物业，作为一种具有增值力的产品而诞生的，由于市场的作用规定了它面积不可能太大，这样，就与小户型结下了不解之缘。

    产权式酒店一般有以下几个特点：首先，在地段上，往往比邻大型星级酒店。或是在繁华的商业地区，由星级酒店进行全过程、全方位管理，由于地段的优越，保证了客源，从而增强了投资者的信心，不少项目还与邻近酒店达成资源共享等协议，达成联动。其次，同一般住宅相比，产权式酒店在经营上，会聘请专业酒店管理公司统一经营管理，买家可用来投资，也可以自住。开发商在与买家签订合同时往往会约定一定年限用于经营，并规定时段买家自住。另外，同一般酒店相比产权式酒店更具有家的氛围，更人性化，大都设有厨房，供住客自己动手。

    产权式酒店是旅游物业的重要基础。产权式酒店其实质就是“产权式酒店和房产投资”。它将酒店的每一单位分给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时段管理，获得一定的投资回报。由于客房年度利润足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，业主只要投资不多的首付，就可不再投入。珠海作为旅游胜地，应该在开发上予以倾斜。尤其是在商业旺地，地块较小的地段进行开发。

    最早取得成功的产权式酒店是深圳的汇展阁，最初是由深房集团开发的一个写字楼项目，１９９６年就已封顶，由于当时写字楼市场过饱和，环境不容乐观，开发商将其转手至另一家公司。经过重新规划与定位，汇展阁以小户型酒店式公寓的面貌面市，一炮而红。究其成功原因，关键在于当时深圳市面上的公寓面积大，总价高，同时缺乏高档次的物业管理，营销中只考虑到用于自住的买家，而忽视了投资客这一广阔市场。而项目地处罗湖关，紧邻香格里拉酒店，有望吸引大量深港投资客；与香格里拉酒店的部分服务功能达成了联动，实行星级酒店管理，同时将写字楼的室内格局重新划分为小户型。这样一来，降低了总价，填补了市场空白，于香港回归前夕推出，引起市场热烈追捧，也创造了当时房地产销售的天价。

    目前珠海除了小户型公寓外，真正意义上的产权式酒店还仅有诚丰·银座。据了解，位于银都酒店对面的时代·国际公寓将建设产权式酒店公寓楼盘，就所处区位来看，因为此地毗邻澳门，又紧邻银都酒店、粤海酒店，具有一定的先天条件。　

    如何选择产权式酒店呢？有业内人士称，作为投资型物业，第一考虑的就是升值潜力与租金回报前景，至于户型、朝向甚至楼层等都不必作为主要考虑因素，因为对于酒店经营而言，标准间的模式基本上不受这些条件的约束。那么最重要的一是地段，二是发展商实力，三是酒店管理公司。

    地段与周边环境决定着酒店经营状况，如位于星级酒店集中区域就借势发力，同时城市的旅游资源、会展资源等无不是值得买家认真考虑的因素。发展商实力是保证投资回报的基础，发展商要有整合酒店资源的资本与能力，最好本身就具有酒店经营的实力，这样才能保证投资者的长远利益。如深圳三九地产的丹枫·白露酒店式公寓，由于紧邻三九大酒店，又同为三九地产旗下物业，因而做到优势互补，各种资源共享，形成良好的经营氛围。产品定下来以后，保值增值就主要靠服务了，酒店式公寓对管理的要求比较高，一般要求达到星级酒店的服务标准才能确保稳健的回报。相信在不久的时间珠海产权式酒店成为房地产市场的一枝奇葩。（记者 刘翱）