SHOPPING MALL做为九大商业形态之一，进入中国后曾在各地欣起一场造MALL风潮。这场全国上下争先恐后的运动在一场喧哗之后，更多的项目陷入开发泥沼或者运营危机。项目不成熟，一批项目被搁置。政府的土地、开发商的资金、消费者三方面都有相应的损失，困局中的MALL们，如何能够重出生天？

    在MALL建造过程中涉及的关键三方，开发商、政府、中介机构以及策划、设计机构对MALL的理解都有待提高，这是形成中国MALL困局的重要原因。

    一、开发商

    开发商是地产开发活动中的主角，若分析他们的运作，可以看出，开发商还没有从根本上认识到商业地产同其它地产开发有着本质差异，依然用住宅地产的手法来操作商业地产。

    住宅地产可以被视为直销，开发商可以自己分析市场，产品定位，甚至可以直接对购房者销售。商业地产开发则更类似于传销，需专业的机构介入前期招商与后期的管理，更类似于酒店项目的开发，没有专业团队运营的星级酒店不可能成功。对商业地产开发而言，目标是招商与运营的成功，因此开发商主要的目标客户是专业零售商家与专业管理团队，而不是二手出租的散户投资客。

    例如有的开发商看到有的MALL销售不错，觉得造MALL很容易，殊不知现阶段运营不错的MALL，并未证明此MALL是按规范来运作的，目前有些知名或暂时成功的项目经验又未必能够照搬，上海新天地、北京金源时代都是无法复制的。有的企业开发商业地产搞招投标，他们认为，项目有优良地段，北京有一千多万人口，还支持不下自己开发的shopping mail？殊不知操作不规范，对商业地产的金融产品化意识不足，盲目上马商业地产项目是非常危险的。一个优秀的商业店铺其转让价值可能高于几十倍的房租租金，而这部分价值通常由业主与店铺经营者所共享。因此，开发商只需专注项目的开发，而投资商只考虑投资的收益与增涨，项目开发运营过程就是一个价值开发运营的过程，是一个“金融产品”制造及增值的过程。所以商业地产不是地产产品，更像金融产品，商业地产的“金融产品化”是商业地产价值及其创造价值的能力。发展商没有认识到这个高度，商业地产设计和招商将会做的不伦不类。

    对于商业地产而言，合理的业态搭配是对零售商的专业吸引力，也是持久盈利的保证。主力店特别是国际大型主力品牌店的招商难度大，对项目开发的后续进程影响也最大。主力店招商完成后，小店铺的整体规划同样非常重要。小店铺的租金支付能力是不同的，如餐饮店的租金承受力低，但却可以为项目聚拢人气。珠宝店的租金承受力高，但是人流量少。合理的规划可以保证项目利润与人气兼得，避免修脚店与西餐店为邻的尴尬局面。在MALL内部，各家百货店、专卖店等都必须有自己最清晰的定位，从而通过这种不同定位、业态、吸引不同目标客户。若没有合理的业态搭配，很可能是这样一种结局：入驻MALL的是同一种业态，即使不是同一种业态，不同店之间没有规划，杂乱无章，难以吸引消费者，从而使整个项目成为死局，北京的第五大道、巨库等项目的失利值得深思。

    中国商业地产开发是一个崭新的行业。传统商业模式的经验很难适用到新型的商业项目中。某些知名的项目对市场形成一些误导。例如北京金源MALL，体量巨大，运营中对北京商业影响力也非常大，各地一些开发商都属意“金源模式”，认为做项目可以模仿或者学习金源MALL，其实，它有一些其它项目无法具有的独特性保证它的成功：一是它不是郊区MALL，只是城市边缘的MALL，北京并没有真正的郊区MALL。二是它不是按MALL的规范做法来运作，无主力店、次主力店，小店铺不同业态搭配组合，三是它空间艺术性差，国外商业地产有很到位的休闲设施，欧美一些国家的消费者甚至常常会把家庭聚会安排在SHOPPING MALL中，金源MALL在这些方面有待提高。

    北京金源MALL取得一定程度的成功，重要原因是市场需求和时间。首先它地处北京西北部，北京知名的商业机构在此区域没有大卖场，所以进入金源MALL成为一种较好的选择。第二个因素是它出现的时间，目前它处于没有竞争者的时期，是唯一的。如果附近再出现一二个MALL，消费者就分流了，现在的状态还能否维持值得期待。金源MALL是在很特殊的情况下形成的，想获得长久的成功则需要更多的努力。