昔日发展速度像穿上了神行太保鞋子的写字楼整售市场，正在一片观望中踯躅不前。

    “一开始，甲方(开发商)誓死决定整卖，但一直找不到合适的买家，迫于资金的压力，决定忍痛打散了卖。但正在这时，有一家海外基金提出了整买意愿。”张翰坤说。从去年年末至今，这位中原地产(中原地产博客|中原地产新闻)(中原地产博客|中原地产新闻)写字楼部项目副总监一直为某位于CBD繁华地段的写字楼项目的销售工作忙碌着。

    整售由于具有快速回笼资金、易于保值增值等好处，一度被视为写字楼营销方式的未来趋势。但最近却似乎成了被扔到饭桌边角的残羹冷炙。除了世贸以“低价位”10.5亿元收购北京华平国际大厦以及坊间盛传多时的花旗收购西环广场T1和T3之外，鲜有更多整栋收购的消息传出。

    究竟是市场的退化还是供求双方的口味都发生了变化？记者在采访时发现，除了171号文件的影响外，目前写字楼市(楼市博客|楼市新闻)场鱼目混杂、质量参差不齐也是重要原因。

    整售市场死了？

    “整栋购买已经死了！”针对写字楼整售市场，ING房地产管理总监陈海强如是表示。

    进入2006年下半年，整售市场就不如先前活跃了。据悉，单从面积上讲，目前整售与散卖的市场比例保持在3∶8左右。

    “限外政策出来后，很多试图进入中国市场的基金必须先要检查一下‘身体’了。是不是在北京‘工作’的时间足够(不到1年不能买)，此前有无在注册名义下购房？因为不能二次置业，而且要自用，投资行为是100%不能备案的。”张翰坤认为，“限外”政策把很多基金挡在了门外，写字楼整售市场几乎进入了静默期。

    “整售本身存在很多让开发商难以‘忍受’的弊端。海外投资机构冗长不见尽头的谈判往往拖得国内开发商精疲力尽。”张翰坤说道。

    国外投资机构考察和谈判周期一般为8～12个月，若不能达成共识，开发商将要面临时间成本的损失和重新寻找客户的风险。

    “一个项目如果坚持几年整卖的立场，等到有朝一日散售的时候，如果当年的设计比较前卫的话，还能赶上今天的审美标准，那是万幸。但如果设计比较一般的话，写字楼就比较平庸了，产品也滞后了。最后甚至会拖成了烂尾楼。”张翰坤表示。

    除了技术层面的问题，双方合作难度还在于写字楼品质并不能真正满足市场需求。“市场中能够真正提供的具备甲级写字楼标准的物业十分稀缺。”五合智库总经理邹毅(邹毅博客,邹毅新闻,邹毅说吧)说，“大家都说自己是5A级写字楼，但是目前又没有一个具体的标准。”

    据他介绍，整栋购买一般是现房阶段进行考察，如果里面设施距离实际需求差距很大，海外机构将不得不花更多资金进行修缮和装修。