“柔性需求者”来也

    2006年，刚性需求成为上海楼市的主导力量，与中央倡导的自住型住宅消费一脉相承，然而，在市场经济条件下，2007年又有一种柔性需求开始在楼市里走马观花。

    所谓“柔性需求”，通俗地讲，是与刚性需求相对应的一种市场需求。根据经济学原理，市场需求的弹性有大小之分。刚性需求可视为弹性较小的需求，也即急于实现的购房需求，不管价格的高低、地段的优劣，都难以抑制这种购房热情，如动迁需求、婚房需求就属于典型的刚性需求。

    而柔性需求则是弹性较大的需求，也即在某个时间段内，可买可不买，如果房价上涨过快或家庭收入出现下降，则极有可能暂缓购房；如果遇到性价比较高的房源，则无论楼市处于上行期还是下行期，都有很可能实现成交。就国际经验而言，当住宅的价格相当于居民家庭年收入的3-6倍时，住宅需求缺乏弹性，无房户或有改善需求的住户会选择买房，此时需求呈刚性；而当房价收入比明显超过6倍时，则需求弹性变大，也即由刚性向柔性演变。

    柔性需求属于潜在需求。这种需求已经具备了支付能力，只需等待合适的时间、合适的价位、合适的房源，即可变成现实需求。总体而言，在连续四年的宏观调控之下，尤其是自2005年以来，上海的住宅需求中刚性需求变得有些柔化，柔性需求变得更加柔韧，具体可归结为以下四种。

    其一，改善居住型需求。根据2005年的调查数据，上海逾七成的家庭居住在改革开放后所建造的住房内，居民家庭现住房的人均建筑面积为20.5平方米，户均居住面积为59平方米。居住在自有的房改房中的家庭，占全部城镇家庭的36%，他们中的相当部分都有改善居住状况的需求。另外，有21.7%的城镇居民家庭拥有两套以上的房屋，拥有三套以上房屋的家庭为2%，这些家庭已经在一定程度上实现了居住升级。在目前楼市格局下，改善型需求可以有选择地入市，适用于两类情况：一是市中心的高档楼盘，只要其性价比达到心理预期；二是90平方米以上的中大户型，“70/90”政策将使这部分房源供应趋于萎缩。除此之外，建议继续观望，因为中短期内部分楼盘价格可能会下行。

    其二，投资投机型需求。全部投资、投机型需求都属于柔性需求。目前的政策环境下，投机型需求是重点打压的对象，投机型需求也不受欢迎，营业税、个调税、土地增值税、限外政策都使这两种需求的交易成本加大，如果今年开征物业税及空置税，则保有环节的新增成本相当大。为此建议，投机型需求和中期投资型需求不必急于入市。

    其三，部分首次置业型需求。之所以界定为“部分”，是因为首次置业的情况比较复杂，比如其中的部分婚房需求和动迁需求属于刚性需求，而那些尚无结婚计划的年轻白领或外地人在沪置业者多属于柔性需求。就上海城镇户籍家庭而言，目有拥有产权住房的家庭比重为70%左右，其余30%左右尚无私宅，其中约3%租赁私宅，约27%租住老公房。总体而言，这30%的上海家庭难以购买中高档的商品住宅，他们中的小部分具备购买经济适用房(上海的配套商品房性质相似)和限价房、“70/90”房源。这三类房源中，配套商品房目前只对动拆迁户开放；限价房曾于2005年规划推出“1000”万平方米，但后来没能落实，目前北京、广州、成都已开始尝试，不排除今明两年上海也会再重新启动；“70/90”已于去年开始落实，最快今年下半年会有房源上市，但其价格的走向为供需情况所左右，两年后很有可能在某些区域出现明显的供大于求的态势，则价格会有所下调。

    其四，养老居住型需求。养老住宅在我国是一个新生事物，但在美国、瑞典、日本等发达国家，已是一个发展了几十年且比较成熟的产业，成为房地产业的重要分支。养老住宅区别于其它住宅的显著特点，是根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅，而且需要相关的机构提供各种专业服务。目前上海已经步入老龄化社会，而且家庭规模越来越小，养老住宅的需求将快速增长。为了适应这一形势，上海已出现了一些定位于老人社区的楼盘，如艺泰安邦和绿地21城。显然，养老住宅属于柔性需求，消费观念的转变、楼盘供应的增加都需要一个过程。

    柔性需求的最大特点在于其动态性，它能否转化为成交量，受到的制约因素较多。整体分析，影响楼市柔性需求的因素包括国民经济发展水平(也就是GDP的总规模和增长速度)、城市化水平、居民可支配收入的水平、房地产价格水平、国家相关政策(是鼓励消费还是抑制消费)、消费要者对未来的心理预期等等。作为普通买房人，既要明白自己消费的性质，又要关注影响需求的几大因素的发展趋势。对于上海市场来说，对于我们的房地产行业来说，2007年会是一个刚柔相济、推陈出新的年份。也就是说总体上的刚性需求与局部的柔性需求相结合，调控前的已有产品与调控后新政下的产品相结合。(记者 杨红旭)