清河——这样一条流淌在京城北部的“城中河”，如今正进入其二期整治工程的冬季施工高峰期，只见河道里挖掘机挥动铁臂，河岸上载重汽车运土昼夜不停，上上下下热火朝天。

    据工程管理人员介绍，清河综合整治（二期）工程西起下清河闸，东至清河与温榆河汇合口，全长１３．４公里。主要工程内容包括河道环境整治、蓄滞洪区建设、雨污水口治理、景观绿化、巡河路、水质改善工程等，总投资６．４亿元，预计２００７年年底完工。届时，这条横穿奥林匹克森林公园，流经明天第一城、北苑等大型居住区的近郊排水型河道将成为一条水清岸绿、功能多样的新型河流。

    整个工程将疏挖扩宽河道，建设生态断面，实现绿化景观，提高区域旅游价值。此外，清河北岸还规划有一条长约１０００米、宽约７０米的市政绿化隔离带。这些都将极大地提高沿河社区生活、休闲品质和投资价值。

    北京市水务局领导也曾多次对清河下游进行现场调研，强调清河下游的设计风格要与周围的大环境相吻合，多做绿化工程，要与奥运中心大林区相协调，同时要彻底治污，追求好的河流形态，做到人工建筑与自然基础相辅相成。

    “清河的全线还清对实现‘三环碧水绕京城’将起到不可低估的作用，‘水清、岸绿、流畅’将为沿岸居民创造良好的亲水空间，在北京这样一个缺水型城市这显得尤为宝贵，回归自然、休闲娱乐成为人们所向往的生活状态。”北京大学城市与区域规划系主任吕斌教授在接受记者采访时表示。

    他说，清河下游整治工程的内容和目标是与周围的大环境相协调的。以立水桥地区为例，东南为奥林匹克公园、西侧为１３０００亩国家森林公园，北岸还有明天第一城开发商代征的２０万平方米城市绿地。这里作为奥运北大门、后花园，多为高档居住区，人们对环境要求较高，需要一个生态环境优越的休闲娱乐场所。

    “把清河的整治与北岸的楼盘绿化、商业地产发展结合起来，形成公园里的商业，是一种很好的创意。”吕斌认为。

    中国步行街商业工作委员会秘书长董利则表示，所谓公园里的商业就是休闲商业，这是清河北岸的社区居住人群的消费特点决定的，所以明天第一城打造的３万平方米地下商业主打休闲、健身和娱乐，符合亲水岸边对“静态商业”的需要。

    专家认为，休闲商业的高附加值带动了休闲商业地产的迅速发展，休闲商业地产已成为房地产市场中的亮点与热点。然而，现在很多休闲商业地产项目缺乏对其独有的资源——地理、景观、配套、交通、人文等优势的深入整理、挖掘和提炼到位，企业应该集中力量打造能最佳体验休闲、文化、时尚、浪漫、国际生活方式的休闲房地产商业平台。

    吕斌教授指出，立水桥地区有条件成为都市副中心，因为成为都市副中心要有三条轨道交通线的支撑，城铁１３号线、地铁５号线和规划中的１５号线将交汇于此；奥林匹克公园、国家森林公园、清河整治工程以及开发商代征绿地使这一区域汇集了宝贵的绿色生态景观资源。

    他说，开发商在安立路边、清河北岸建设绿色休闲广场，因势利导，将生态绿化引入层高７米、拥有１０００多个停车位的下沉式“明天”地下商业，在业态规划上突出购物、休闲娱乐，侧重体验式消费，就是对奥运后花园景观文化资源的利用和挖掘。

    “房地产宏观调控后，许多企业开始投资休闲房地产，大打体验式消费招牌，竞争日趋激烈。去年全国大概有１００家新的购物中心开业，但是其中５０％的商业物业入驻率不到５０％，整体来说只有１０％的盈利。这就需要开发商做深刻思考和战略调整。”五合国际北京公司总经理曹一勇在接受记者采访时表示。

    他说，由于休闲房地产前期设施配套投入较大，会影响地产运营的盈利能力，这可能是造成现在一些商铺售价过高、超出一般经营者能力的原因。

    “开发商应多考虑商铺的经营利润和升值空间，否则被透支的商业无法发展。”董利在举例分析“明天”地下商业的售价时认为，其均价７５００元／平方米，也就是租金为０．９９元／平方米·日起，在不长的年限应该可以收回投资成本，性价比是合理的。

    专家们强调，北京市区交通状况的日趋恶化已经给中心城区商铺的经营、休闲商业地产的发展带来了致命的影响，同时也给城郊新商业中心的形成创造了机遇，轨道交通及其商业的突飞猛进更将休闲娱乐中心向轨道枢纽转移，以三轨交汇的立水桥地区为代表的休闲商业地产靓在明天。