“CBD如果放弃北京第一商务圈的位置而成为第一商业圈，不一定是件好事。”针对日前高力国际发布的相关商业地产统计报告中“2007年CBD商业地产投放量巨大，将会超过西单成为京城第一商圈”的统计，中国商业地产联盟秘书长王永平表达了自己的观点。作为北京的商务中心区，CBD在规划伊始其主要作用为拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所，而商业则仅仅应该作为商务区的配套项目出现。但随着北京商业地产的发展，CBD区域内涌现了大量的商业地产项目，根据高力国际的统计报告，2007年CBD的商业体量将会突破50万平方米成为京城第一商圈，这究竟是喜还是忧？

    商业面积首超西单塔尖争夺 开发商压力倍增

    朝外SOHO、北京万达广场、北京国际中心商业广场、世贸天阶、大成国际中心等重量级的商业地产项目的陆续入市，使得CBD在2007年伊始便成为京城商业地产的大热之地。根据高力国际的统计报告预测，仅2007年1季度，位于CBD区域内的世贸天阶和万达广场开业，使得CBD商圈的优质商业总量超过50万平方米，这个体量已经远远超过市级商业中心王府井、西单，随着2007 年CBD区域内华贸中心水世界商城等一批商业的投入使用，CBD的商业体量将成为北京第一大商圈。

    与此同时，根据国家信息统计中心的调查显示，2006年1-11月，全国商业地产项目开工同比增长9%，而北京市则高达90%，是全国同类产品增长量的10倍，作为京城未来的第一大商圈，CBD对此“贡献不小”。而对于这一数字，部分开发商也表示了自己的担忧。CBD某即将竣工的商业项目负责人就表示，由于今年CBD同类型商业项目入市过多，将会同样出现已经在北京商业地产显现的高空置率现象。目前CBD已经开业和即将开业的商铺大部分都把目光瞄准高端商户，而这个区域也是国际尖端品牌竞相进驻的热点板块，因此原本便集中了北京很大一部分高端消费者的CBD，各商业项目在争夺优质客户上也非常激烈。银泰置业销售总监吕丽华此前便表示：“已经封顶的银泰中心，其商业招商将会面向国外的高端奢侈品，而银泰中心未来在商业上的定位也将以隔街相望的国贸作为标准。”和银泰中心有着同样招商定位的在CBD不在少数。

    配套越权成主流CBD是喜还是忧

    “CBD区域内商业体量不断增多随之而来的将会是一系列的问题。”对于本应该是商务中心区而今大有发展成为京城第一商圈的CBD，王永平向记者表达了自己的担忧。根据商务中心区的最初规划，CBD的主要功能更多的在于为一些金融机构、外资企业等提供办公场所。“对于CBD来说，商业应该是为商务服务的一个配套性设施，住宅也主要以过度型小公寓为主，但就目前的发展趋势来看，整个CBD区域内，无论是商业还是住宅都大有配套越权成为主流的‘嫌疑’，大体量的商业项目比比皆是，大户型的精装修住宅也为数不少，这并不是一件好事。”

    高昂的建设及营业成本便是其中之一。根据北京市房地产交易信息网的相关统计信息表明，目前CBD区域内的商铺售价已经达到了25000-40000元/平方米，租金也高达30-45元/平方米/天，而西单77街的租金仅仅为10-12元/平方米/天，如此算来，作为商业地产的经营者来说每500平方米的商铺，如果地处CBD就要比西单每天多付出至少1万元的经营成本，对此，相关商业地产专家表示，“在CBD这个地方开铺子能不能经营下去是一件十分考验商业地产经营者的事情。”而王永平也认为，“在CBD，或许像华润这种销售进口产品居多的超市可能会生存下去，但如果让家乐福等利润额只有3%左右的大型超市进来，恐怕要入不敷出。”

    另一方面，一旦CBD在众多商业地产项目的力挺之下成为京城第一商圈，对于原本就不太乐观的CBD区域内的交通来说将会是又一大考验。作为北京市的老商圈，西单拥堵的交通状况业已被老北京人所了解。记者曾经在下午6点钟的时候从西四坐公交车到西单，短短3站地的距离由于堵车花费了1个小时的时间，而步行却只需要20分钟。

    从目前的状况来看，CBD的交通状况并不好多少，由于在CBD区域内主要消费人群为在此工作的高级白领及外籍人士，主要出行的代步工具为私家车，一旦2007年入市的50万平方米的商业项目全部投入运营，在为CBD带来众多消费人流的同时，也将会给CBD带来更大的交通拥堵。

    来源:新北京楼市周刊