美国商业地产专家指出，中国商业地产普遍存在商业与地产“两张皮”现象。

    他山之石，可以攻玉。在不断发展的同时，中国的商业地产目前也面临着不少困局与疑惑。在商业地产发展已经比较成熟的欧美国家的专家眼中，中国的商业地产到底存在哪些发展上的瓶颈与缺失呢？为此，记者采访了数位美国商业地产投资与运营专家，这些专家均为代表着美国商业房地产领域最高专业水平的CCIM成员，其中更包括CCIM2005年和2006年度的轮值主席Pius Leung、Steven R Price。

    商业规划要上升到城市整体规划高度

    在梁建纲(Pius Leung) 看来，专业的规划布局是商业项目日后成功的保障。Pius Leung现任Charter Equity Inc的总裁，曾当选2005年CCIM主席。在全世界为资本寻找合适的商业物业投资是他的主要工作。

    目前，美国各个州政府已经把商业规划纳入到城市整体规划中来，对各种业态的商业网点布局有着严格的区分。在美国的拉斯维加斯，其购物中心、赌场、酒店的规划和整个城市的公共交通设施形成了一个很好的结合。在被细分的区域内，拉斯维加斯每一个赌场和酒店都是完全不一样的个性。

    “具体到每一个项目时，同样需要良好的规划。”早在1995年就到过中国、目前已多次到访中国的Pius Leung以他在美国休斯敦投资的一处购物中心为例说，在打算进行投资前，他就先期进行了多种模块的设计，紧接着有针对性的请专业公司进行市场营销调研。

    在根据返回来的信息做初步投资预算的基础上确定投资规模和招商对象，最后才敲定设计方案。在实际操作过程中，如果发现设计方案不合理需要调整，也只是局部微调，不需要做大调整，这大大减少了资金的浪费。

    而在中国的很多城市，其商业网点布局大都集中在少数几个区域，使得很多城市商业地产出现局部供应过剩，整体不足的尴尬局面。