软肋之三：急功近利追求回报

    这一点在现如今的开发商与投资者身上普遍存在。

    “做商业地产心态很重要，但部分开发商却过于追求高回报，给商业地产的长期发展埋下了隐患。”对商业地产运营造诣颇深的司徒文聪一语道破了部分项目的“短板”。他进一步举例说，东方新天地之所以取得成功，关键在于开发商有“定力”，不贪图眼前的利益，始终持有所有商铺的产权，并挑选自己的租户。

    一位曾在某商铺项目负责招商经营的专家告诉记者：“大型零售品牌在进驻商铺时通常把价格压得很低，这时开发商就要作决策：是让利引进品牌商家，还是保住自己的高利润。如果选择后者，那么商铺的长远经营必然不会乐观。”据其介绍，他曾服务的某商铺最初凭借优越的地理位置以及交通，报出高昂的租金，失去了很多知名品牌商家。后来发现没有知名品牌商家的吸引招商变得很困难，迫于资金压力，开发商只好降价招租，杂货店、美容店之类的都来者不拒。最后既没有得到预想的高租金，反而影响了商铺的市场口碑。

    有的小开发商欠缺实力，如果持有经营就很难熬过商铺培养期，但除了临街店铺，商铺缺乏统一的规划、管理和经营，很难成为一个优良的商业体。” 司徒文聪表示， “巨库等产权式商铺的失败案例已不在少数，除了那些适合打散经营的商业形态，开发商最好是与专业的经营公司合作，通过持有的方式开发经营。”他呼吁资金实力不强的开发商不要轻易涉足商铺开发。

    软肋之四：无序的“独立产权”之痛

    2006年3月，庄胜二期“一房两卖”的事件曾引起业界广泛关注，而关于商铺业主投诉开发商欺诈的诉讼案也是频出不断。独立产权并未带给业主赚钱的“自由”。

    出售型商铺的一个关键在于买产权，无论是50年、70年或100年，最后商铺的产权归及使用权都归购买者，目前，出售型商铺往往采用的是产权式商铺出售的形式来进行。

    产权式商铺常分两种：“虚拟”产权式商铺，独立产权商铺。

    先说“虚拟”产权式商铺，它通常是指开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期限包租，购房者只是认购了其中一定面积的商铺，投资者无法自行经营的商铺销售模式。

    “虚拟产权式商铺是将所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，由于虚拟产权式商铺存在多个主体，多重法律关系，因此一旦处理不好，常常会引发纠纷。”易铺网CEO陈建明表示，所谓的“长期包租最有保障”只不过是一张空头支票而已。

    专家分析认为，虚拟产权式商铺存在两大弊病：铺位分割与实际经营卖场不吻合；包租期内可能出问题，包租期满后难以为继。

    再说独立产权商铺，这种商铺与虚拟产权式商铺的根本区别是，它是真正拥有分割的独立产权的物业形态，购买这种商铺的投资者可以自营，也可以出租，或是让经营公司包租。“这样投资者就真正拥有了处置权，拥有独立产权的独立商铺对投资者而言无疑风险相对降低。”中国人民大学商学院教授黄国雄说道。

    产权式商铺投资共有投资者、管理经营公司和业主三个利益主体。投资独立产权商铺仍旧面临两大方面隐忧：第一，由于产权过于分散，尽管有业主委员会从中协调，但开发商丧失对整体项目的掌控权，业主各自为战，经营品种混乱，造成租金普遍下滑，甚至出现无人问津的局面。第二，商铺还可能因为投资者专业化程度不高、与区域内消费者的购买力不协调等因素，造成后期经营困难的局面。

    软肋之五：专业运营商缺失

    “在四川成都，东方时代商城，一家著名火锅店租赁的铺位就由28个小业主所有；玉林生活广场内的陶然居，租赁的店面就分属于11个小业主，我们的商城全都是分割产权出售，而这些地方是成都的商业人气旺地。”四川一商业项目营销策划中心负责人说。其正考虑在北京运作商业地产项目。

    在他看来，为融资、变现资金，开发商选择分割产权、出售商铺是正常的经营策略；而且，商铺的产权性质与其日后经营的好坏并无必然的因果关系。“失败的大型商铺，有开发商、市场管理的经营失策，投资人对投资回报的期望过高、不懂得放水养鱼等中间环节。如果这些避免了，产权式商铺的经营该不成问题。”

    “产权式商铺往往吸引来了很多非商业运作专业人士和实力较弱的商业经营者，这样无疑更加需要有专业的运营商来保障投资者的收益。”黄国雄表示。

    从业主来看，购买产权商铺，一是转让投资，二是自己经营，三是靠出租获取收益。理清产权商铺避免更大的投资风险是大家都该关注的问题。一般而言，区位、交通物流、商业氛围、开发商背景、主力商户、项目规划、运营管理、升值潜力等九大要素，是每一个明智投资者在进行投资时都应考虑的。