在深圳从事装修建材生意的吴先生十几年来一直有一件烦心事。上世纪80年代他在宝安买下一间“临街”商铺，不料周围迅速建起住宅楼，商铺“陷”入小区中，阻断了“财”源。十几年来非但没做成生意，又因为土地产权不清换不了“红本”。近日吴先生致电本报房地产投诉热线，讲述了他的烦恼。记者从宝安区国土局了解到，目前该部门正在制定相应办法，专门针对产权登记中的历史遗留问题，待办法出台后，吴先生的问题有望得到解决。

    商铺深陷住宅区

    1988年，吴先生与岳父石先生联名购买了位于宝安十一区24栋102号的商品房，建筑面积为121平方米。房子分为两部分，一半是住宅，一半是商铺。“当初买这里的房子，就是觉得价格适中，发展商宝安县房地产公司也是有实力的大公司”，吴先生原本打算在这里做一些小生意，当然也希望房子能升值。当年年底交清所有房款后，吴先生却发现，发展商所承诺的“旁边会建公园和大马路”并没有兑现，取而代之的是拔地而起的连排住宅楼，将吴先生的商铺团团包围。

    产权不清“红本”难换

    事隔18年，吴先生手里的《房屋所有权证》已经开始发黄。记者看到，房产证上注明，121平方米的商品房中，“住宅60平方米，非住宅61平方米”。

    吴先生回忆起购房时的情况说，当时花费了约18.8万元购下这处商品房，住宅部分每平方米1000余元，而商铺部分则要比住宅部分单价高出近50％。吴先生说，由于时间太久，当时与发展商宝安县房地产公司签下的《商品房订购合同》已经遗失，所幸的是，邻居江伯至今仍保留着当时的合同。

    江伯所购的商品房在21栋106号，就在24栋旁边。江伯说，65平方米的房子也是住宅和商铺各一半。记者留意到，江伯的《商品房订购合同》上写着，“商铺面积32.525平方米，单价515元／平方米，住宅面积33.165平方米，单价475元／平方米”。吴先生说自己的《商品房订购合同》也是同样的格式。

    让吴先生烦恼的是，以前的房产证现在却换不了“红本”，宝安区国土部门工作人员告诉他，因为土地“产权不清”无法办理。“商铺不像商铺，住宅不像住宅，仓库也不像仓库”，吴先生叹气道，“想要出售或者融资，没有‘红本’都行不通”。

    吴先生的堂弟媳告诉记者，虽然一直未能“商用”，但这里的水电费一直按照商铺的价格交纳，水费加上排污费每月在4元／吨以上，电费原本是1元／度，今年年初她向供电部门反映情况后降为0.68元／度。

    “历史问题”有望解决

    宝安区国土局有关工作人员在查询土地登记情况后向记者表示，吴先生无法换取“红本”是因为土地产权不清，可能是由于开发商未做初始登记，导致小业主不能换证。这位工作人员表示，按照有关规定，土地开发商在商品房竣工后就应办理初始登记。类似吴先生所反映的这类问题，属于商品房产权登记中的历史遗留问题，目前该局正在就相关解决办法进行讨论。办法出台后吴先生的问题有望得到决定。

    宝安区国土局产权科工作人员告诉记者，对于具备换证条件的，国土部门会全力协助业主换证，毕竟换证之后更方便管理。这位工作人员表示，如果将来吴先生商铺所在地区被政府征用，涉及赔偿问题时，会根据房产证上登记的相应用途进行评估，赔偿金额会经过双方协商后决定，会按规定保证业主的利益，吴先生不必担心。