2006年急风暴雨式的房地产调控似乎都是针对与中国老百姓息息相关的住宅产业，而中国房地产的另一翼——商业地产好像成了被人遗忘的角落。除了对售后返租、拆零销售和承诺回报等作了相关提示且主要是重申已经出台的政策，并没有出台新的招数。但中国商业地产在行业进步、金融结构、市场行为和对外开放等相关层面上也发生并将继续发生重大的变化……

    租售并举与投资转型

    中国商业地产从2003年概念推出的肇始就是一个金融衍生品和大众投资品，就是迎合了中国老百姓一铺养三代的传统习惯，填补了中国投资领域品种匮乏的空白以及股市持续低迷的跷跷板效应。因此这些年主导商业地产的不是主体的商业运营，而是开发商的准金融形态。短期的建造和销售行为，主流的散户投资形式，都严重的背离了商业地产的长期经营的本体规律，导致一系列商业地产项目的接踵失败。投资者损失惨重，商业经营和城市形象也遭受严重割裂和破坏。任何一个商业行为如果不能达成相关受众体的多赢，都不会是一个成功的模式尤其不会是一个持续发展的品牌型模式。因此，2006年的中国商业地产虽然没有遭到政策的硬性阻击，但行业自身发展规律的惩罚却更令业内人士猛醒。除了资金来源短期化和投资者成熟等外部条件的制约外，商业地产的始作俑者开发（建造）商也主动认识到，如果不按照商业的游戏规则办事，还延续住宅的产品-销售-现金模式发展，必将泥足深陷甚至血本无归。因此一些有远见和有实力的开发商开始主动提出租售并举甚至只租不售的口号并开始了积极的实践，而且主动的比例持有不但有效的改善了企业的资产结构，为企业的持续经营和品牌经营，特别是与资本市场和国际金融的接轨预留了管道和空间。因此2007年，中国商业地产的散户投资行为必将大大减少，租售并举、投资与经营的结合，地产、商业与金融的一体化无疑是必然趋势。

    资产价格与外资收购

    与上述理由关联的还有一个日益彰显的观点即海外资本从资产价格的角度而不是中国房地产界产品的角度认为，中国房地产尤其是商业物业的价格（值）一直是处在世界的投资洼地，这也是为什么外资采取了与中国政府和金融监管当局限制外资措施逆势而动并大举收购的最好注脚。剔除外资在价格上涨和人民币升值的短期性和投机性，如果能够很好和尽快地解决产（物）权延（永）续、税种细分和外汇管制等国际惯例的问题，相信逐利的海外长期资本一定会循序渐进地投入中国的不动产市场，而这也是与宏观调控目的不违背的。正如中国证券市场对外资和金融对外资开放一样，托马斯.弗里德曼说的好“世界是平的”，更何况中国加入WTO的步伐是无法阻止的，任何一个新兴和成长的国家和市场对外资都是挡不住的诱惑和机遇。关键不是开放而是如何开放最重要的是保护好自身的地位和利益。因此中国的商业地产商一定要不断更新观念转变思维，借鉴和比照海外投资者的标准和模式打造中国的商业物业即资产型、商业性和金融化、国际化的，否则我们可能就会面临两个风险：一是开发商只赚了产品经营（销售）的加法钱，而丢了资（产）本运营的乘数钱；二是金融机构没有及时和系统的推出符合国际惯例的金融产品如基金等，让外资捡了便宜，而中国的机构投资者和散户投资者错失了这一上升时段的黄金收益。

    资金来源与金融变身

    中国商业地产只有在预售出现困境时才暴露了资金来源短期化和单一化的本质问题，风行一时的承诺回报和售后返租被禁止后，地产短期销售与商业长期运营错位的矛盾一下子将开发商逼到了死角。好在农业银行和香港东亚银行率先并适时推出了中长期商业物业（租约）抵押贷款，外资机构不改初衷大举进入，尽管这些都只是杯水车薪，但毕竟是一线曙光和征兆。其实解决中国商业地产资金来源的根本出路还是储蓄存款和民间资金的合法化和集约化，所以考验中国金融机构尤其在外资银行全面开放的环境下的应变策略、创新精神和竞争意识特别是对中国商业地产的理性判断，都决定了金融、商业和地产这一金三角的关系和命运。我们有理由相信，在中国加速城镇化的进程与商业配套良性增长的背景下，如果商业地产的中长期资金来源症结能够化解，那另外一个一直困绕中国商业地产专业化经营的难题也一定会破解，因为毕竟在地产与商业的转化与合作包括地产与商业的一体化和细分化等方面中国的商业地产开发商和商业运营商已经走出了一大步！