开发商密谋集体“上书”

    土地增值税因为是一项地方税种，138号令虽然在1993年底就已经发布，但在国家层面一直没有强制执行。也就给地方留下了操作空间。

    以上海来说，本世纪之前，房地产业基本上属于地方鼓励投资的产业范畴，所以对开发商的土地增值税要么免征，要么缓征。

    一直到2002年，上海财税部门才下发通知，该市土地增值税预征率统一调整为销售金额的1%。

    知情人士透露，此间，上海市某区财税局曾与该区的开发商沟通，准备开征土地增值税，但遭到了开发商的一致反对。甚至有开发商提出，“如果收，就撤资”。

    这种争论与博弈，一直延续到2004年。当年，国家税务总局《关于加强土地增值税管理工作的通知》，要求加强土地增值税按次或定期申报纳税、预征和税款结算等征收管理工作。

    “直到2004年下半年，上海部分区才开始征收。”上海一家房地产企业副总表示，当时普陀、闵行等区开始按照销售收入的1%预征，但各个区征收的进度不一样，有些区比如浦东是落后于其他区。

    记者统计，此前国家和上海财税部门针对此税种下发过30多个文件。

    上海市财税局有关人士透露，由于房地产开发与转让周期较长，造成土地增值税征管难度大，一些地区对土地增值税征收管理产生畏难情绪，还有一些地区误信土地增值税要停征，而放松了征管工作，造成应收税款的流失。

    不过一些港资的房地产企业和部分上市公司对土地增值税进行了预留。

    东方海外和和记黄埔等香港地产公司内部人士透露，他们在投资时，都已按照中国的税法，预留了土地增值税。

    不少上市公司已经开始预留。从2004年起，万科即开始为土地增值税的清算提留准备金，2004至2006三年，万科提留的准备金从4000万提高到9000万，再提高到3个亿。

    但如同20%的二手房交易个人所得税一样，土地增值税一直被业内看作是对房地产企业收益影响最大的税种。

    据一些开发商讲述，上海地产商此次“上书”内容主要包括：一、上海地产开发并没有外界说的那么“暴利”；二、很多开发商资金链已经非常紧张，如果土地增值税再大幅征收，肯定会有倒闭的危险，甚至带来很大的金融风险；三、希望能把税率调整到一个合理的范围之内。

    “希望‘意见书’能通过市有关部门，交到北京。”一位开发商表示。

    而据记者了解，参与上书的主要是上海滩上一些大的地产企业，他们一方面是上海的“大地主”，一方面又混迹于政商两界，拥有政府性资源。

    复旦大学房地产研究中心主任尹伯成分析，这次地产商们反应这么大，是因为新政会严重打击房地产商的囤地。“现在土地不是不够开发，而是很多开发商都囤积了不少土地，这些土地增值比较厉害，所以收的税也会更多。”