2006年，上海个人住房贷款市场在宏观调控政策的笼罩下，总体呈现了萎缩盘整态势。

    数据显示，截止到2006年11月，上海个人住房贷款余额2893.43亿元，其中商业银行个人房贷余额2487.97亿元，公积金个人房贷余额405.46亿元，与2005年底比较，2006年上海个人房贷资产首次出现负增长-86.36亿元，换句话说，上海全城个人房贷债务大盘较2005年萎缩了2.9%。个人住房贷款债务规模的首度萎缩意味着，依赖银行信贷在上海进行的各类住房消费和投资活动，已经越过了阶段性顶峰，进入一个回落盘整阶段。

    2006年上海个人房贷风险出现了一定程度的上升。在2004年，沪上中资银行房贷的平均不良率只有0.1% 左右，但根据上海银监局的最新统计，到2006年9月末，上海中资银行个人房贷的平均不良率已经上升到了0.86% ，两年多的时间里上海房贷的不良率上升了7倍多。

    从2003年尤其是2004年开始，随着房价的猛涨，上海本地居民的购房能力呈现出一定的疲弱态势，而同期银行商业性个人购房贷款之所以出现爆发性增长，主要是以向未参加公积金制度的非本地人士在上海购房申请的纯商业贷款形态发放的。所以，一个合理的推断就是，由于受到宏观调控使房屋交易税费成本加大的影响，上海的投资性购房需求的急剧下降，造成了2006年上海商业房贷的大幅下降。

    2006年，上海市公积金管理中心先后出台多项住房公积金便民政策，将住房公积金个人购房贷款条件由过去累计缴存两年放宽到六个月，贷款政策最高限额由先前的每户15万元提高到20万元，并将补充公积金贷款额度由每户5万元提高到10万元。这项政策出台之初，上海业界普遍担心公积金贷款将形成对商业贷款的替代效应，但一年运行下来，这种替代效应并不显著。上海2006年全年公积金贷款发放额185亿元，比2005年增加92.49亿元，几乎翻倍，而贷款户数也从2005年的6.71万户增加到9.6万户，户数增长了43%，这说明2006年公积金贷款总额比2005年翻番的主要因素，是由于公积金贷款政策的调整，促使了公积金购房贷款户数的增长。

    2006年，上海商业银行房贷竞争不断加剧，房贷利润率首度呈现下降趋势。由于目前各家银行尚无法在贷款利率上形成价格差异竞争，各银行房贷品种的非价格竞争创新层出不穷，如固定利率贷款、双周供贷款、供款帐户的理财功能连接等等。竞争的加剧，直接导致房贷业务成本上升，银行的房贷利润率也首次出现下降趋势。（作者：丛 诚 上海市公积金管理中心副研究员）