虽然北京的限价地块迟迟没有正式推出，但“限套型、限房价”的实质内容却已悄然被落实到当前的土地招标中，地方政府正试图通过土地转让来实现房地产调控的目标。

    近日，北京北四环东路73号地块被中远地产以17.8亿元的价格获得。同时参与本次地块投标的还有首创置业，由万科企业、华润置业和冠德企业组成的投标联合体，华远地产，以及该地块的一级开发商金隅嘉业。胜出者中远的竞标价格是五家投标者中最高的，这让许多人感觉有些意外。

    “中远的报价最高非常偶然，仅比华远、金隅报价高出0.3亿元。以此前几块土地招标的经验来看，中远想以最高价取胜的难度很大，最终中标与否还要看评审团的‘综合评价’。”在投标当日，中远开发部总经理赵新强曾对媒体如此表示。

    虽然最终中远以最高价胜出，但其关键绝非价格因素。结合广渠路36号及四惠东地块的招标结果来看，一个显而易见的事实是：能否执行“限套型、限房价”的政策，已成为开发商能否中标的关键。有业内人士分析指出，北京市政府正试图通过土地招标的新规则，在实现中央房地产调控要求和保证地方土地收益之间取得平衡。

    价格不再是惟一标准

    自2004年北京实施土地招拍挂制度以来，北京的土地出让一直奉行“价高者得”的竞争规律。然而去年11月15日，金地集团以排名第二的投标价格拿下四惠东地块，使得这一规则被打破。在此后不久的广渠路36号地块竞标中，北京城建兴华地产和北京城市开发集团组成的联合体，甚至以位居第五的26亿元价格中标，比当时出价最高的华润低了4.5亿元。

    就在业界都以为从此出价最高者并无优势的情况下，73号地块似乎带来了回旋的空间。对此有专家分析指出，北四环东路73号地块作为毗邻奥运村规划的用地，一定程度上受到“2008年前北京市中心不再开工商品房项目”规定的影响，所以带有一定的特殊性。

    “17.8亿元折合楼面成本价约为每平方米5928元，预计未来售价为每平方米1万元左右，而目前奥运板块的商品房均价已经在9000元以上了。”该业内人士认为，参与竞标的开发商们对该地块出价均为保守估价，18亿元以内是较为合理的，“所以并不会把招标评估标准重新拉回到‘价高者得’”。

    根据目前的招标评分标准，总分为100分，其中投标价格占30分，付款进度占25分，投标企业财务实力占15分，投标人资质及业绩占10分，开发理念及方案说明占15分，综合印象占5分。以广渠路36号地块为例，招标底价为17.1亿元，达到标底要求可得15分，超出标的价格1.35倍则可再加13分。这意味着，只要开发商出价在23亿元以上，就可稳拿28分，即使是如华润多出价4.5亿元，也仅是在价格评分项上多得了一两分而已。

    显然，加入1.35这个系数之后，竞标价格如果超过某个限额后便不再敏感。相反，考虑到高价购地后，房价必然随之增加，这将与宏观调控控制房价的目标有所违背，减分的可能性上升，反而“费力不讨好”。

    成功以第二名价格拿到四惠东地块的金地集团，对政府的意图有着深入的理解。金地集团北京土地拓展总监龙兴认为，北京目前对土地招标市场的准则，是一个负责任的政府对本地经济采取的一种负责任的态度，政府更关注的是未来长期稳定的发展。“所以对于未来北京土地市场的竞标而言，有一点已相当明显，就是价格已不再是惟一的标准了”。