业内人士称，土地增值税“清算制”对房地产业高利润能有多大冲击，关键在于如何严格界定“扣除项目”．

    2007年房地产税费调控的大幕已然开启。

    16日晚，国家税务总局在下发的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(下称《通知》)中，明确规定从2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”。

    新华社的分析文章称，加之此前的城镇土地使用税额标准提高2倍、新增建设用地土地有偿使用费提高1倍的政策已于1月1日正式实施，在房价高位运行、“且调且涨”的背景下，2007年房地产税费调控的大幕已然开启。

    “扣除项目”是关键

    《通知》的发布意味着房地产开发项目土地增值税从“预征”步入“清算”时代。

    业内人士介绍，我国现行土地增值税暂行条例及相关细则规定，土地增值税率为四级超率累进税率：最低的，增值额未超过扣除项目(即成本)金额50%的，课税30%；最高的，增值额占扣除金额200%以上的，课税60%。

    但在实际操作中，由于《土地增值税暂行条例实施细则》留下了一个“活口”，即涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。结果各地多采用预征收制。加之土地增值税是地方税种，各地征收标准不一，一般预征额多为房屋销售价格的1%~3%。这一税率与房地产行业的高利润明显不符。

    国税总局在《通知》中明定，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，封堵两大漏洞：一是以分期开发拖延清算的漏洞，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额；二是账目不清不能成为逃避清算的理由，对于因账务不全难以确定转让收入、扣除项目金额，或未按照规定期限办理清算手续等情况，税务机关可按当地同类企业的一般标准且不低于预征税率的税负进行核定征收。

    业内人士指出，土地增值税“清算制”对房地产业高利润究竟能有多大的冲击，关键还要严格“扣除项目”的界定，否则，开发商做大扣除项目，增值额自然又会“缩水”。