行情六：限外政策影响写字楼大单成交

    2006年初写字楼外资大单交易依旧延续2005年的热度，交易非常活跃，如日本Replus株式会社以24亿元收购华贸中心1、2号写字楼，亚洲国际金融投资有限公司购置华普中心两幢写字楼，总价超过22亿，新加坡嘉德置地13.2亿购入西环广场商业及写字楼部分，高盛基金出手12亿整购京汇大厦。

    据房地产交易网数据统计，2006年前四个月北京写字楼交易量就已达到46.8万平米（注：这个交易量已超过2003、2004年全年水平，并已超过历史最高水平2005年的40％）。其中，写字楼大单交易量占主体。从交易区域来看，整体还是CBD、金融街等核心地段的高档物业较受欢迎。

    7月，建设部、商务部、央行等六部委联合下发了“关于规范房地产市场外资准入和管理的意见”，这使下半年外资购买写字楼量出现明显下降。但12月，花旗银行斥资7亿拿下京城西环广场两栋共计5.3万平方米面积的写字楼。另外，还有更多大型海外投资机构也正在积极运作自己看好的写字楼项目。

    行情七：外资投资路径异化

    由于资金本身的差异，海外投资机构的购买喜好是有较大的区别。比如说：在美国纽约证交所的上市公司普洛斯是致力于工业及物流物业的房地产投资信托公司，非常喜欢地皮并积极寻找和拓展具备潜力的仓储、物流用途的地盘；而大多数海外投资机构则比较热衷投资甲级写字楼，尤其是已建的成熟写字楼物业。这不但是为了规避不确定性的风险，也因这些成熟写字楼物业一般都有3～5年的长租约，每年能获得稳定现金流的投资收益。

    从今年的北京写字楼市场分析，“外资设限”政策颁布后，外资投资机构大单收购写字楼物业大幅减少，而正在接洽中的写字楼整售项目则遭遇“滞后”或“搁浅”的结局。

    造成这种改变的原因是多方面的。首先是海外投资者，原来对中国房地产项目开发过程中从土地取得到规划、建设、竣工等过程中风险因素难以控制；再之是国内对商品房销售和经营过程中的税制使得购买行为成本过高；另外，出自投资风险组合、写字楼等类型物业的上涨空间等因素也是促使海外投资机构投资行为方式发生改变的重要原因。

    行情八：“住宅禁商”促进写字楼需求

    2006年6月，北京市工商局下达14号文件，暂停登记地址为民用住宅的企业办理执照。这使得北京成为继广州、上海之后全面“住宅禁商”的又一代表性城市。“住宅禁商”的推行，许多完全按写字楼标准建设的商住楼销售从政策颁布开始一度陷入瘫痪，让盛行多年的商住楼市场陷入混乱。

    尽管如此，“住宅禁商”这一导向性政策对提高居住品质，分流居住物业需求；推动写字楼、商业需求回归本位等方面的作用已受到肯定。

    与此同时，“住宅禁商”对写字楼需求的刺激作用开始显现。从2006年3季度开始，中低端写字楼需求出现明显回升，销售量出现大幅增长，这从一个侧面反映了政策对刺激写字楼市场需求的推动作用。为此，增加中小套型、中低档次的写字楼供应，面对即将到来的需求井喷已成为写字楼市场发展的一个重要方向。