1月的江苏泰州，气温潮湿而阴冷。作为泰州华侨城投资发展有限公司(下称“泰州华侨城”)的总经理，背负着重任的姚明华来到此处，并不轻松。姚明华曾经一直担纲华侨城集团新闻发言人、董事会秘书，此次被委任泰州华侨城总经理一职，而这也是华侨城集团首次正式外派集团本部高管出任分区老总。

    一切变化的发生，均源于华侨城(000069)不久前的一则公告。2006年12月28日，华侨城发布关于控股子公司对外投资的关联交易公告，其控股子公司东部华侨城与控股股东华侨城集团以及广东恒丰投资集团有限公司(下称“恒丰投资”)、深圳市朝向东部体育管理有限公司(下称“东部体育”)共同投资成立了泰州华侨城，共同开发建设泰州华侨城综合旅游休闲项目。

    据知情人士透露，目前华侨城泰州项目还未正式启动，仍在筹备规划中。但是，市场对于华侨城在泰州的扩张似乎并不认可，新年以来，在其他地产上市公司股价大幅上涨之下，华侨城股价却连续出现下跌。

    看重升值空间？

    去年以来，由于一线城市对房地产市场调控的加强，房地产商开始四处出击国内二三线城市，理由则是二三线城市的经济充满了活力，房地产市场一般还处在起步和上升阶段，市场空间和前景有待挖掘，而且为了发展本城经济，当地政府的招商引资环境都很宽松。华侨城此次进军泰州，似乎也不足为奇。

    中信证券分析师王德勇表示，只要能够赚钱，无论是一线还是二三线城市，开发商都会考虑的，选择二三线城市很正常。“而且选择二三线城市，在当前日益收缩的严厉调控政策下，已经成为了一种趋势。”

    泰州市一位搞旅游开发的人士向《证券市场周刊》记者介绍，泰州境内名胜古迹非常多，其中列为省市级文物保护的现存古遗址、古建筑、古石刻有134处，全市建有5座博物馆，珍藏文物万余件，不少为稀世珍品。千年古刹光孝律寺在海内外佛教界享有盛名。

    这种拥有丰富旅游资源的城市，恰恰与华侨城一惯的“旅游地产”主题相吻合。而此次华侨城泰州项目所在地姜堰市溱湖国家湿地生态公园，则又与华侨城的“生态旅游”理念不谋而合。

    但是，华侨城的泰州项目与其在大城市的项目又有所不同，作为二三线城市的泰州拥有的消费人群显然无法与大城市相提并论，项目收益可能面临较大的不确定性。

    招商证券分析师指出，华侨城泰州项目的收益将在2008年之后体现，短期内对公司的业绩无影响，而在2008年以后对公司业绩的影响也比较有限。在他看来，此次华侨城试水泰州，标志性意义要强于实质的业绩影响。这种标志性意义主要表现在：一是旅游品牌优势为核心的获取资源能力是华侨城最核心的竞争力；二是华侨城正积极探索旅游地产的模式创新，“三洲田模式”、“欢乐海岸模式”将成为未来公司扩张的主要模式。

    而王德勇则认为，“二三线城市的市场容量虽小，但是机会却并不会少。而且二线城市相对于一线城市，竞争不太激烈，进入的门槛也比较低。”

    门槛低、好进入；地价便宜、有升值空间，一位接近华侨城高层人士的说法与之不谋而合，“泰州的地价便宜，一旦华侨城做好了，以后的升值空间就会非常大。”

    旅游地产开发模式

    从1989年华侨城集团在深圳推出了第一个主题公园锦绣中华开始，华侨城又接连开发了民俗村、世界之窗、欢乐谷等“旅游地产”，为其地产开发创造了良好条件，旅游、地产、酒店紧密联系的“华侨城模式”获得了成功。华侨城集团总裁任克雷将这一模式概括为：以“旅游、地产”为核心，具有文化特色的开发运营模式。