过去2年的调控，深圳房价逆市劲涨了50%-60%，这足以令开发商的心态如十五个吊桶打水——七上八下。面对深圳当前整体已趋1万元/平方米的均价，房价是否到顶，就成了开发商绕不过的话题。新的一年，房价会否出现不同于2006年的新变化，大中小型开发商，对待楼市的判断各不相同。但整体来看，今年房价不会再如去年脱缰野马般疯涨，已经成为大家的共识。但是基于国内经济宏观面的考量，要想房价出现绝对下跌，恐怕也很困难。

    今年房价不会继续疯涨

    ■ 观点

    罗雷 百仕达地产营销总裁

    整体来看，我对今年深圳房地产市场仍然持相对乐观的判断，我认为楼市的整体倾向仍然会呈现出稳中有升的态势，尤其是关内。令我做出如此判断的主要依据在于四个方面：刚性需求不见减弱，房地产投资愈发猛烈、土地供应短缺短期内无法得到缓解以及人民币升值预期持续走强。

    有效需求依然强劲

    到目前为止，无论是我们获得的感性认识还是理论数据，都在表露这样一个基本事实：深圳房地产的刚性需求没有任何减弱的迹象，无论是人口的自然增长还是购房适龄人口的增加，都有力地支撑了这个判断。或者，我们以深圳目前1000多万居住人口——即便是剥离掉其中的无效需求——与深圳目前的在建房屋量相对比，我们还是能发现，两者之间还是有着不小的缺口，这将会成为深圳房地产持续上行的根本支点。

    就我个人感觉，调控并未令深圳乃至国内的投资需求遭到根本性的削弱，反而是愈发强烈。这一点，从过去2年里深圳房价的走势可以得到证明：不管是出于自住还是投资，将房地产作为资产拥有的一种状态都得到了前所未有的强化。另外，近2年的股票牛市也催生出一批富裕人群，无论是出于分散风险、完善投资组合，还是提升自身的居住水平，他们都有可能会选择进入楼市。

    应当说，在当下中国社会，投资已经成为市民越来越基本的需求之一，这个事实我们不能回避，也不应当对之进行单纯道德化的谴责。我相信，在这个大趋势下，住宅在作为居住属性的同时，其作为资产的投资属性，也将会得到进一步的发挥。

    人民币升值引发港人置业潮

    虽然决策层对人民币升值不再有正面表态，但国际及国内学界依然预期人民币还会升值。我认为，人民币进一步升值只要成为事实，便会引发国际基金对中国内地的投资持续增强，同时也会引发港人在深圳新一轮的置业高潮。

    近2年来，中国内地又有很多房地产公司纷纷上市，这引起了以国际基金、投行为代表的国际投资者的进一步关注，而去年底国内金融市场的开放，则又为这些国际投资者提供了最好的便利。与以前大不相同，今年国际基金介入国内包括房地产在内的多个行业深度和广度都将会比以前有着较大的发展，将会被证明的事实是，他们在盘踞中国一线城市的基础上，将向着更为广阔的二、三线城市迈进。这之于中国房地产企业减少对国内银行的直接依赖将有着莫大的意义，也将更加有利于中国房地产企业的规模化发展。

    不久前，人民币对港币的汇率突破了1：1，这足以令很多根本没有打算在深圳置业的港人也开始重新考虑自己的投资选择。港人投资房地产的好处是，一方面可以避免港币贬值，同时将享受到人民币升值的收益，此外还有可能会享受到物业升值的收益，可谓是一举三得。而由于深圳与香港的地缘优势，可以肯定，不远的将来，深圳与香港的生活差距将会逐渐缩小。在上述这些判断之下，港人投资内地，深圳仍然会是首选。